총 대출 비율 – CLTV 비율이란 무엇입니까?
CLTV (combined-to-value) 비율은 자산의 가치에 대한 자산의 모든 담보 대출 비율입니다. 대출 기관은 CLTV 비율을 사용하여 둘 이상의 대출이 사용될 때 예비 주택 구매자의 채무 불이행 위험을 결정합니다.
일반적으로 대출 기관은 신용 등급이 높은 차용자에게 80 % 이상의 CLTV 비율을 빌려줄 것입니다. CLTV는 LTV가 계산에 첫 번째 또는 기본 모기지를 포함한다는 점에서 단순 대출 대 가치 (LTV) 비율과 다릅니다.
CLTV 공식 및 계산
의 CLTV = 재산의 총 가치 VL1 + VL2 +… + VLn 여기서: VL = 대출 가치
총 대출 비율을 계산하려면 모든 대출의 총 원금 잔액을 부동산의 구매가 또는 공정 시장 가로 나눕니다. 따라서 CLTV 비율은 아래에 나열된 항목의 합계를 부동산의 판매가 또는 자산의 평가액 중 낮은 금액으로 나누어 결정합니다.
- 첫 번째 모기지의 원래 대출 금액 주택 자본의 신용 한도 (HELOC)의 인출 된 부분 (기본 원금 잔액) 두 번째 또는 세 번째 모기지와 같은 모든 폐쇄 형 하위 자금 조달의 미지급 원금 잔액 대출, 대출자는 첫날에 모든 자금을 인출하며, 대출이 종료 된 후에는 지불 계획을 변경하거나 지불 된 원금에 액세스 할 수 없습니다.)
주요 테이크 아웃
- CLTV는 LTV와 유사하지만 첫 모기지뿐만 아니라 모든 모기지 또는 유치권을 포함합니다. 대출 기관은 주택 구매자가 주택을 구매할 여유가 있는지 판단 할 때 CLTV 비율을 고려합니다.2008-2009 년의 부동산 버블은 주택 가격을 유지하는 관련성을 강조했습니다. CLTV 비율을 주시하십시오.
CLTV 비율이 보여주는 것
CLTV 비율은 주택 담보 대출 및 대출 전문가가 유치권 (부채)으로 인해 주택 소유자 재산의 총 백분율을 결정하기 위해 사용하는 계산입니다. 대출 기관은 차입업자에게 대출을 확대 할 위험성을 평가하기 위해 부채 대비 소득 비 및 표준 가치 대금 (LTV) 비율과 같은 소수의 다른 계산과 함께 CLTV 비율을 사용합니다.
많은 경제학자들은 CLTV 표준이 2000 년대 후반 미국을 괴롭히는 압류 위기로 인해 완화되었다고 생각합니다. 1990 년대 초반, 특히 2000 년대 초반과 중반에 주택 구매자는 계약금을 지불하는 대신 구매할 때 종종 2 차 모기지를 인수했습니다. 대금업자는 위험 증가에도 불구하고 경쟁사에게 이러한 고객의 비즈니스를 잃지 않기를 간절히 원합니다.
부동산 버블이 1990 년대 후반에서 2000 년대 중반으로 확대되기 전에, 주택 구매자는 구매 가격의 최소 20 %를 계약금으로 지불해야했습니다. 대부분의 대금업자는 LTV를 80 %로 제한하여 고객을 이러한 매개 변수 내에 유지했습니다.
기포가 가열되기 시작했을 때, 이 같은 회사들 중 다수가 고객이 20 % 정도 줄 이도록 조치를 취했습니다. 일부 대출 기관은 LTV 한도를 올렸거나 완전히 버려서 5 % 이하의 계약금으로 모기지를 제공하는 반면, 다른 대출 기관은 LTV 요건을 그대로두고 CLTV 한도를 종종 100 %까지 올렸습니다. 이 조작으로 고객은 20 % 계약금을 조달하기 위해 두 번째 모기지를 대출받을 수있었습니다.
2008 년에 시작된 차압 급증으로 CLTV가 중요한 이유가 강조되었습니다. $ 500, 000 주택에 대한 초기 현금 지출 $ 100, 000와 같은 게임에 스킨을 보유하면 주택 소유자에게 주택 담보 대출 지불을 유지하기위한 강력한 인센티브가 제공됩니다. 은행이 압류하면 집을 잃을뿐만 아니라 그가 지불하기 위해 지불 한 현금 더미도 잃게됩니다.
부동산의 주식을 요구하는 것은 또한 대출 기관을 부동산 가격의 하락으로부터 보호합니다. 재산의 가치가 $ 500, 000이고 총 유치권이 최대 $ 400, 000 인 경우 유치권 소유자가 차압 경매에서 짧은 지불금을받지 않으면 재산 가치의 최대 20 %를 잃을 수 있습니다.
CLTV가 중요한 이유
일부 주택 구매자는 부동산에 대해 여러 모기지를 받음으로써 계약금을 낮추기를 선택하여 1 차 모기지에 대한 대출 대 가치 비율이 낮아집니다. 또한 LTV 비율이 낮기 때문에 많은 주택 구매자는 개인 모기지 보험 (PMI)을 피합니다. 두 번째 모기지를 얻는 것이 낫거나 PMI 비용을 발생시키는 것이 개인마다 다릅니다.
결과적으로, 두 번째 모가 가고는 더 많은 위험을 가정하기 때문에, 두 번째 모기지의 이자율은 일반적으로 첫 번째 모기지의 이자율보다 높습니다. 소비자는 한 부동산에 대해 여러 대출을받을 때의 장단점을 고려하는 것이 좋습니다. 실사를 행사하면 선택된 것이 주어진 상황에 가장 적합한 옵션이되도록하는 데 도움이됩니다.
대출 가치 vs. CLTV
LTV (Loan-to-Value)와 CLTV는 모기지 인수 프로세스 중에 가장 많이 사용되는 비율입니다. 대부분의 대금업자는 두 가치 모두에 최대치를 부과하며, 그보다 높은 차입 차용자는 대출을받을 수 없습니다. LTV 비율은 기본 모기지 잔액 만 고려합니다. 따라서, 위의 예에서 LTV 비율은 50 %이며, 1 차 모기지 잔고 $ 100, 000을 주택 가치 $ 200, 000으로 나눈 결과입니다.
Fannie Mae와 Freddie Mac은 LTV 비율이 높은 모기지를 구매하지 않기 때문에 대부분의 대출 기관은 LTV 최대 80 %를 부과합니다. 신용 상태가 양호한 차용자는이 요건을 우회 할 수 있지만 1 차 대출 잔고가 주택 가치의 80 %를 초과하는 한 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불해야합니다. PMI는 주택 가치가 대출 잔액 아래로 떨어질 때 대출 기관의 손실을 방지합니다.
일차 대금업자는 CLTV 요구 사항에 더 관대 한 경향이 있습니다. 위의 예를 고려할 때, 압류의 경우, 1 차 모기지 보유자는 2 차 모기지 보유자가 무엇이든 받기 전에 돈을 전액받습니다. 차용인이 채무 불이행하기 전에 재산 가치가 $ 125, 000로 감소하면, 1 차 유치권 소유자는 빚진 전체 금액 (100, 000 달러)을받는 반면, 2 차 유치권 보유자는 50, 000 달러의 빚을 졌음에도 불구하고 나머지 $ 25, 000 만받습니다. 주요 유치권 보유자는 재산 가치가 하락하는 경우에 덜 위험하므로 더 높은 CLTV에 빌려줄 수 있습니다.
CLTV 비율 예
예를 들어, 개인이 20 만 달러에 집을 구입한다고 가정 해보십시오. 재산을 확보하기 위해, 그녀는 $ 50, 000의 계약금을 제공했으며 $ 100, 000 (1 차) 및 $ 50, 000 (2 차)에 대해 2 개의 모기지를 받았습니다. 따라서 그녀의 CLTV 비율은 75 %입니다: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / $ 200, 000).
