비용 접근법이란 무엇입니까?
비용 접근법은 부동산 평가 방법으로, 구매자가 부동산에 대해 지불해야하는 가격이 동등한 건물을 짓는 비용과 같아야한다고 가정합니다. 비용 접근 평가에서 부동산의 시장 가격은 토지 비용과 건설 비용, 감가 상각비를 더한 금액과 같습니다. 부동산이 새 것이면 가장 정확한 시장 가치를 산출합니다.
비용 접근법 이해
비용 접근법은 부동산에 대한 세 가지 평가 방법 중 하나입니다. 다른 것은 소득 접근법과 비교 가능한 접근법입니다.
이 방법은 해당 지역의 다른 유사한 주택이 판매하는 가격이나 부동산의 소득 창출 능력에 중점을 두지 않고, 건물이 파괴되어 교체해야 할 경우 오늘날의 건물 비용을 계산하여 부동산 가치를 평가합니다. 또한 토지 가치에 영향을 미치며 감가 상각이라고 알려진 가치 손실에 대해 공제합니다.
이 접근 방식의 논리는 구매자가 처음부터 구축하는 비용보다 부동산 비용을 더 많이 지불하는 것이 의미가 없다는 것입니다.
비용 접근 평가에는 두 가지 주요 유형이 있습니다.
- 복제 방법:이 방법은 특성의 복제본이 만들어지고 원본 재료의 복제에주의를 기울이는 것을 고려합니다. 이 경우, 새로운 구조는 최신 시공 방법과 업데이트 된 설계를 사용하여 새로운 재료와 동일한 기능을 갖는 것으로 가정합니다.
모든 추정치가 수집되면 비용 접근법은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다. 교체 또는 재생산 비용 – 감가 상각비 + 토지 가치 = 자산 가치.
주요 테이크 아웃
- 비용 접근법 평가 방법은 구매자가 자산에 대해 지불해야하는 가격이 동등한 구조를 구축하는 비용과 같아야한다고 권장합니다. 부동산의 시장 가격은 토지 비용과 건설 비용, 감가 상각비를 더한 값과 같습니다. 비용 접근법은 다른 부동산 평가 방법보다 신뢰성이 떨어지는 것으로 간주되지만 특정 경우에 유용 할 수 있습니다.
비용 접근의 장점과 단점
비용 접근법은 일반적으로 소득과 비교 가능한 방법론보다 신뢰성이 낮은 것으로 간주됩니다. 구매자가 동일한 재산을 지을 수있는 충분한 토지가 있다는 것을 인정하는 것을 포함하여 특정 가정이 필요합니다.
또한, 비교 가능한 빈 토지를 이용할 수없는 경우, 가치를 추정해야하기 때문에 평가의 정확도가 떨어집니다. 유사한 건축 자재가 부족하면 평가의 정확성이 떨어지고 주관의 여지가 증가합니다. 오래된 부동산에 대한 감가 상각을 계산하는 것도 간단하고 쉽게 측정 할 수 없습니다.
이러한 한계에도 불구하고 비용 접근법이 유용하고 필요할 수있는 경우가 몇 가지 있습니다. 부동산의 다양한 요소를 개별적으로 평가하는 것은 새롭거나 다른 부동산을 다룰 때 특히 유용합니다.
비용 접근의 예
특수 용도 속성
비용 접근법이 필요하며 때로는 도서관, 학교 또는 교회와 같은 전용 건물의 가치를 결정하는 유일한 방법입니다. 이러한 자원은 수입이 적고 종종 판매되지 않으므로 수입과 이에 상응하는 접근 방식이 무효화됩니다.
신조
비용 접근법은 종종 신축에도 사용됩니다. 시장 가치 또는 소득 가치는 프로젝트 표준 및 완료에 의존하기 때문에 건설 대출 기관은 비용 접근 평가가 필요합니다. 프로젝트는 다음 단계의 완료 단계를위한 자금의 출시를 가능하게하기 위해 다양한 건설 단계에서 재평가됩니다.
보험
보험 평가는 개선 가치 만 보장 할 수 있고 토지 가치는 재산의 총 가치와 분리되기 때문에 비용 접근법을 사용하는 경향이 있습니다. 감가 상각 된 가치와 전체 대체 또는 재생 가치 중에서 선택하는 것이 평가의 결정 요인입니다.
상업용 부동산
마지막으로, 비용 접근법은 때때로 사무실 건물, 소매점 및 호텔과 같은 상업용 자산의 가치에 의존합니다. 설계, 시공, 기능적 유용성 또는 재료 등급이 개별 조정을 요구할 때 비용 접근법이 구현 될 수 있지만 수입 접근법이 여기에서 사용되는 주요 방법입니다.
중대한
원가 접근 평가가 시장 가격보다 낮아지면 과열 된 시장의 조짐이 될 수있다. 반대로, 시장 가격보다 높은 정기적 인 평가는 구매 기회를 나타낼 수 있습니다.
특별 고려 사항
대부분의 주거 평가는 비용 접근법을 사용하지 않습니다. 대신 판매 비교는 일반적으로 이러한 유형의 속성에 대한 시장 평가를 유발합니다.
예외적으로 해당 부동산이 해당 지역에 비해 개선 또는 과도하게 개선 된 경우는 예외입니다. 이 경우, 개선 가치의 정확한 추정은 가치 결정의 정확성에 추가되며, 이는 비교 가능한 접근법만으로는 불가능합니다.
