내리고 임대 소득 속성: 개요
뒤집기 또는 구매 및 보유가 최고의 부동산 투자 전략인지에 대한 질문에는 정답이 하나도 없습니다. 오히려 한 가지 방법을 다른 방법으로 선택하기로 한 결정은 투자자의 전반적인 투자 목표를 고려한 명시적인 전략 계획의 일부 여야합니다. 고려 사항에는 기존 시장에서 제시 한 기회도 포함됩니다.
왜 부동산에 투자합니까?
주거용 부동산 소유권은 다음과 같은 여러 가지 이유로 소매 투자자로부터 점점 더 많은 관심을 얻고 있습니다.
- 부동산은 주식과 채권보다 더 예측 가능한 수익을 제공합니다. 부동산은 임대료와 투자 현금 흐름이 일반적으로 인플레이션 율보다 최소한만큼 상승하기 때문에 인플레이션 헤지를 제공합니다. 부동산은 투자자가 확실하지 않은 시간에 자본을위한 훌륭한 장소를 제공합니다 주식, 채권 시장의 전망 또는 투자자가 주식, 채무 상품 및 기타 자산의 장기 수익률이 부적절 할 것으로 예상하는 경우 부동산 투자에서 창출 된 지분은 다른 투자 기회를 조달하기위한 훌륭한 기반을 제공합니다. 투자자는 자본을 투자하기 위해 차용하는 대신 (즉, 마진으로 주식을 구매하는 것) 다른 프로젝트에 자금을 조달하기 위해 자기 자본에 대해 차용 할 수 있습니다. 부동산 투자에 대한 대출의 상대적 용이성과 모기지이자의 공제와 함께이 옵션은 추가 재무 위험을 감수하기에 편한 투자자들에게 다른 기회에 자금을 제공하는 덜 저렴한 방법입니다. 소유자의 경우 주거용 부동산을 가정이나 다른 목적으로도 사용할 수 있습니다 (명확하게는 동시에는 아님).
시장 요인의 영향
플립 또는 홀드 결정의 의미를 요약하려면 각 전략에 내재 된 문제를 이해해야합니다. 주식 및 채권에 비해 부동산은 거래량이 적고 부동산 및 시장 데이터가 종종 투명하지 않은 것이 특징 인 비교적 비효율적 인 시장입니다. 시장의 비유동 성과 함께 부동산 기회를 찾는 데 어려움이 있기 때문에 부동산 거래는 주식 및 채권 거래보다 실행하기 어렵고 비용이 많이 듭니다.
플러스 측면에서 부동산 가치의 변동은 더 느리게 발생합니다. 주거용 부동산은 지속적인 거래가 아닌 평가 방법에 의해 평가되므로 투자 수익은 주식 및 채권 수익보다 예측 가능하고 변동성이 적습니다. 부동산에 대한 수요는 지역 인구, 일자리 및 일반 경제의 성장과 같은 장기적인 경제 추세에 영향을 받기 때문에 부동산은 높은 가치와 낮은 가치 및 거래량 기간을 연장했습니다.
장기 상승 추세의 부동산 시장은 투자자들이 "햇빛이 비추는 동안 건초를 만드는"수요와 기간이 증가한 반면, 다운 시장은 제한된 거래를 보이는 경향이 있으며, 투자자들은 시장이 부활 할 때까지 종이 손실을 입어 다시 한 번 깨달을 수 있습니다. 이익.
전반적인 투자 전략에서 부동산 투자 비용이 상대적으로 높다는 것을 입증하려면 주식에 대한 20 만 달러 투자와 부동산 투자에 대한 투자의 차이를 비교하십시오. 큰 주식 노출을 할 때, 투자자는 이익을 위해 투자의 일부를 즉시 판매하고 잔액을 달러 비용 평균으로 유지하면서 미래의 잠재적 이익을 기다리거나 해당 산업이나 회사에서 장기적인 위치를 차지할 수 있습니다. 부동산에서 $ 200, 000의 포지션은 한 가정에서 작은 재산에 이르기까지 다양합니다.
부동산 투자 신탁 (REIT)과 같은 보안 부동산 투자를 제외하고는 주택 자산의 한 가지 문제점은 쉽게 세분화되지 않는다는 것입니다. 주식과 같은 다른 유형의 투자의 경우, 투자자가 특정 노출에 대해 불편한 경우, 파생 상품을 사용하거나 투자의 일부를 매각하여 노출을 "배제"할 수 있습니다. 부동산의 경우, 투자자가 단독 소유권을 가진 경우 노출을 줄이는 유일한 실질적인 방법은 부동산에 대한 파트너십 지분을 판매하는 것인데, 이는 통제, 법적 및 관리 문제로 이어질 수 있습니다.
뒤집기의 장단점
부동산 투자를 뒤집는 것의 가장 명백한 장점은 즉시 이익을 실현하고 가능한 한 적은 시간 동안 자본을 묶을 수있는 능력입니다. 또한 하루 중반에 회전 할 수있는 주식 시장과 달리 부동산 시장을보다 쉽게 예측할 수 있으며 부동산 투자에 대한 투자자의 보상 기간을 연장 할 수 있습니다. 이러한 의미에서, 자산 뒤집기는 자산을 최소한의 시간 동안 위험에 처하게하고 부동산 보유에 내재 된 관리 및 임대 위험이 없기 때문에보다 안전한 투자 전략으로 간주 될 수 있습니다.
부동산 투자에 대한 매수 / 매도 접근법에는 두 가지 주요 유형의 부동산이 사용될 수 있습니다. 첫 번째는 주택이나 아파트로, 금융 위기에 처해 현재 시가보다 낮은 가격으로 구입할 수 있습니다. 두 번째는 가치를 창출하기 위해 극복 할 수있는 구조적, 디자인 문제 또는 조건 문제가있는 속성 인 정착액 상한입니다.
고민 재산에 집중하는 투자자는 재산을 더 이상 관리하거나 유지할 수없는 주택 소유자를 식별하거나 지나치게 높고 채무 불이행 될 위험이있는 재산을 찾아서 그렇게합니다. 반면에 고정 제를 선호하는 사람들은 주택 소유자에게 더 잘 작동하거나 아파트 임차인에게 더 효율적으로 부동산을 개조하거나 개선 할 것입니다.
이 전략을 사용하여 정착액의 구매자는 높은 투자 수익을 창출하기 위해 저소득층 자산을 구매하는 대신 투자 자본에 의존하여 가치를 높입니다. 물론, 부동산을 뒤집을 때이 두 가지 전략을 결합하는 것도 가능하며 많은 투자자들이 그렇게합니다.
그러나 부동산을 뒤집 으면 장기 투자로 직면하지 않는 비용 및 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 뒤집기에 관련된 비용은 많은 돈을 요구하여 현금 흐름 문제를 야기 할 수 있습니다. 구매 및 판매 측면 모두에서 거래 비용이 매우 높기 때문에 수익에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 부동산의 빠른 처리 (및 속도는 성공적인 거래의 모든 것)는 소득이 급등하여 세금을 인상 할 수 있습니다.
또한 이러한 기회를 찾는 것은 오래 지속되는 기간 동안 어려울 수 있습니다. 대부분의 투자자들에게 자산 뒤집기는 장기 투자 계획보다 전술적 전략으로 간주되어야합니다.
보유의 장단점
부동산을 매매하는 것이 큰 부를 축적하기위한 레시피라는 것은 잘 알려진 사실입니다. 미국과 해외에서 가장 "오래된 돈"은 토지 소유권을 통해 축적되었습니다. 가격이 하락하는시기에도 불구하고 토지 공급은 제한되어 있기 때문에 장기적으로 토지 가치는 거의 반등했습니다.
그러나 장기 부동산 소유권은 주식 및 채권 투자자가 다룰 필요가없는 수많은 관리 및 법적 문제를 수반합니다. 부동산 소유권은 많은 투자자들의 기술 범위를 벗어난 관리 중심의 노력입니다.
주식 투자자는 특정 시장, 특정 회사 및 경영 전략을 실행하는 경영 능력을 분석 할 수있는 기술이 있어야합니다. 장기 부동산 투자자는 동일한 기술이 필요하지만 자신의 자산에 대한 비즈니스 전략을 만들고 구현할 책임이 있습니다.
많은 투자자, 특히 최초 임대 부동산 소유자는 집주인과 함께 오는 책임을 다룰 준비가되어 있지 않거나 준비가되어 있지 않습니다. 양질의 임차인을 찾고 자신의 요구를 처리하고 재산의 유지 관리 및 유지를 처리하는 과정은 스트레스가 많고 시간이 많이 걸리는 작업이 될 수 있지만 투자에서 지속적인 현금 흐름을 보장하려면 성공적인 재산 관리가 필요합니다.
장기 부동산 소유권에 내재 된 위험은 크지 만 완화되면 투자자는이를 가정하여 보상을받습니다. 자산 구매 및 판매의 거래 위험, 자산의 건강에 대한 위험 및 임차인 찾기 및 서비스 위험을 포함하여 이러한 위험의 대부분은 비 체계적 위험으로 간주되거나 적절한 수의 경우 다각화 할 수있는 투자 위험으로 간주됩니다 투자는 잘 만들어진 포트폴리오로 구매됩니다. 대부분의 투자자에게 문제는 부동산이 자본 집약적이라는 것입니다. 이러한 위험을 완화하기 위해 충분한 재산을 구입하는 데 필요한 금액은 그 수단이나 능력을 벗어납니다.
전략 선택
속성을 뒤집거나 장기적으로 유지하는 것이 가장 적합한 전략인지 결정하려면 몇 가지 중요한 질문에 대답해야합니다. 투자자는 자본 배분이 영구적 인 것인지 일시적인 것인지와 전체 투자 전략의 핵심 부분인지 또는 수익을 향상시키는 수단인지 결정해야합니다. 또한 투자 포트폴리오의이 부분에 어떤 위험 및 수익률이 적절한 지, 그리고 투자자가 어느 유형의 투자와 함께 든 관리 책임을 맡을 적절한 공차와 기술을 보유하고 있는지 판단해야합니다.
자본이 다각화 된 포트폴리오를 구매할 수없는 경우, 잠재적 인 투자자는 주택 소유자 나 임차인에 의한 개별 재산 위험 및 재산에 대한 잠재적 수요 부족을 포함하여 비 체계적인 위험을 감수 할 준비를해야합니다. 매도 전략을 결정함에있어, 투자자는 또한 매각 된 부동산 또는 고정 자산을 파악할 수있는 능력이 있는지 판단해야합니다. 이 거래 전략에서는 중개, 파이낸싱 및 마감 수수료를 포함하여 구매 및 판매 측 모두의 거래 비용을 극복하기 위해 주어진 투자 기간 내에 자본이 충분한 시간으로 전환 될 수 있는지 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
결론
문제의 두 가지 전략 중에서 선택하는 것은 특정 재무 상황과 투자 목표에 달려 있지만 장기 보유 전략은 일반적으로 부동산을 전체 투자 포트폴리오의 핵심 부분으로 사용하는 사람들에게 더 적합합니다. 부동산이 부속 또는 반환 향상 전술로 사용될 때 속성 뒤집기가 더 적절합니다.
부를 축적하고 부동산 투자에서 수입을 얻으려는 투자자는 포트폴리오에 내장 된 지분을 사용하여 다른 투자 기회를 조달하고 결국에는 부동산을 고급 시장에서 판매 할 수있는 잠재력을 가지고 부동산을 장기적으로 보유하는 것을 고려해야합니다. 뒤집기 속성은 주식 및 채권 시장의 전망이 낮거나 현재 시장이 허용하는 한 단기 자본 이익을 실현하려는 투자자에게 가장 적합한 전략입니다.
