어느 누구도 모기지에 대해 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불하기를 원하지 않습니다. 싸구려가 아니며 월별 대출 비용이 추가됩니다. PMI를 피할 수 있는지 여부를 파악하는 것은 우선 PMI가 왜 고착되어 있는지 이해하는 것으로 시작됩니다.
대출 기관이 모기지를 인수 할 때 사용하는 위험 측정 방법 중 하나는 모기지의 LTV 비율입니다. 이것은 대출 금액을 주택 가치로 나눈 간단한 계산입니다. LTV 비율이 높을수록 모기지의 위험 프로파일이 높아집니다. LTV 비율이 80 %보다 큰 대부분의 모기지 대출은 개인 모기지 보험 (PMI)을 차용자가 지불해야합니다. 부동산 가치의 20 % 미만을 소유 한 차용인은 대출에 대한 채무 불이행 가능성이 더 높기 때문입니다.
주요 테이크 아웃
- 개인 주택 담보 대출 보험 (PMI)은 주택 융자를 받기 위해 많은 비용이 소요될 수 있습니다 LTV 비율이 80 %보다 큰 주택 담보 대출에 대해서는 개인 주택 담보 대출 보험이 필요할 수 있습니다. PMI를 피할 수있는 길을 선택할 때 가정의 가치에 대한 미리 감사하는 것이 결정적인 요소입니다.
깊이있는 PMI
예를 들어, 구매하는 주택의 가격이 $ 300, 000이고 대출 금액이 $ 270, 000 (즉, $ 30, 000 계약금을 내림)으로 LTV 비율이 90 %라고 가정합니다. 매월 PMI 지불액은 모기지 유형에 따라 $ 117에서 $ 150 사이입니다. (조정 가능한 모기지 또는 ARM은 고정 금리 모기지보다 높은 PMI 지불이 필요합니다.)
그러나 PMI가 반드시 영구적 인 요구 사항은 아닙니다. 대출 기관은 주택 담보 대출과 주택 가격 하락에 대한 주요한 감소 조합을 통해 주택 담보 대출의 LTV 비율이 78 %에 도달하면 PMI를 떨어 뜨려야합니다. LTV 비율 감소의 일부가 주택 가격 평가에 기인 한 경우, 감사 금액을 확인하려면 새로운 평가에 대한 비용을 지불해야합니다.
PMI 지불의 대안은 두 번째 모기지를 사용하거나 피기 백 대출이라고하는 것입니다. 작동 원리는 다음과 같습니다. 주택 가치의 80 %에 해당하는 금액으로 첫 번째 저당을 획득하여 PMI를 피한 다음 주택 판매 가격과 동일한 금액으로 두 번째 모기지를 빼고 계약금 및 첫 모기지 금액
위의 예에서 나온 숫자를 사용하면 첫 모기지를 $ 240, 000에 받고 선금을 $ 30, 000으로 받고 두 번째 모기지를 $ 30, 000에받을 수 있습니다. 첫 모기지의 LTV 비율이 80 %이기 때문에 PMI를 지불 할 필요가 없습니다. 그러나 이제는 첫 번째 모기지보다 더 높은 이율을 가지고있는 두 번째 모기지가 있습니다. 이용 가능한 많은 종류의 2 차 모기지가 있지만, 이자율이 더 높을 것입니다. 그럼에도 불구하고, 제 1 및 제 2 모기지에 대한 결합 지불은 일반적으로 제 1 모기지에 PMI를 지불하는 것보다 적습니다.
트레이드 오프
요약하자면, PMI와 관련하여 계약금으로 사용할 판매 가격 또는 주택 가치의 20 % 미만인 경우 다음 두 가지 기본 옵션이 있습니다.
- 모기지의 LTV가 78 %에 도달 할 때까지 "독립형"첫 모기지를 사용하고 PMI를 지불하십시오.이 시점에서 PMI가 제거 될 수 있습니다. 두 번째 모기지를 사용하십시오. 이로 인해 PMI를 지불하는 것보다 초기 모기지 비용이 줄어 듭니다. 그러나 두 번째 모기지는 일반적으로 첫 번째 모기지보다 높은 이자율을 가지고 있으며 LTV가 80 % 이하에 도달했을 때 첫 번째와 두 번째 모기지를 새로운 독립 모기지로 상환하거나 재 융자함으로써 만 제거 할 수 있습니다 (PMI가 필요하지 않습니다).
다른 여러 변수가이 결정에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- PMI 지불과 관련된 세금 절감액과 두 번째 모기지의이자 지불과 관련된 세금 절감액을 비교하십시오. 2017 세법은 모기지이자 공제 한도를 변경 했으므로 재무 상황과 관련하여 회계사와 확인하십시오. PMI를 제거하기위한 새로운 평가 비용과 첫 번째 및 두 번째 모기지를 단일 독립형으로 리파이낸싱하는 비용을 비교하십시오. 저당. 초기 모기지 결정 시점과 첫 번째 및 두 번째 모기지 융자 시점 사이에 이자율이 상승 할 수있는 위험에 주목하십시오. 두 옵션의 주요 감소율이 다른지 확인하십시오. 당신이 지금 쓰는 돈이 미래에 같은 금액보다 더 가치가 있다는 생각).
그러나이 결정에서 가장 중요한 변수는 예상 주택 가격 상승률입니다. PMI가없는 2 차 모기지를받는 대신 PMI를 지불해야하는 독립형 1 차 모기지를 선택하면 LTV가 78 % 인 지점까지 얼마나 빨리 집의 가치를 평가할 수 있으며 PMI를 없앨 수 있습니까? ? 이것이 가장 중요한 결정 요인이므로 이제 우리가 중점을 둘 것입니다.
감사: 의사 결정의 열쇠
가장 중요한 결정 요인은 다음과 같습니다. PMI가 독립형 첫 번째 모기지에서 제외되면, 지불해야하는 월별 지불액은 첫 번째와 두 번째 모기지에 대한 지불액보다 적습니다. 이것은 두 가지 질문을 제기합니다. 첫째, PMI를 제거하기까지 얼마나 걸립니까? 두 번째로, 각 옵션과 관련된 절감액은 무엇입니까?
아래는 주택 가격 상승률의 다른 추정치에 근거한 두 가지 예입니다.
예 1: 주택 가격 하락의 느린 속도
아래 표는 PMI를 이용한 독립형 30 년 고정 금리 모기지의 월별 지불과 30 년 / 15 년 만기 2 차 모기지와 결합 된 30 년 고정 금리 첫 모기지의 월별 지불을 비교합니다.
모기지에는 다음과 같은 특징이 있습니다.
도 2에서 , 주택 가격 감사의 연간 요금이 추정된다.
LTV가 원금 인하 및 주택 가격 평가의 조합을 통해 78 %에 도달하면 60 개월 ( 도 3 참조)에 독립형 첫 모기지의 월별 총 지불액에서 $ 120 PMI 지불액이 감소합니다.
그림 4 의 표는 첫 번째와 두 번째 모기지의 월별 총 지불금을 보여줍니다. 월별 결제는 일정합니다. 이자율은 가중 평균입니다. LTV는 첫 모기지의 LTV입니다.
첫 번째와 두 번째 모기지를 사용하면 처음 60 개월 동안 한 달에 85 달러를 절약 할 수 있습니다. 이는 총 5, 100 달러의 절약과 같습니다. 61 개월부터 독립형 첫 모기지는 모기지의 나머지 기간에 대해 월 $ 35의 이점을 얻습니다. 우리가 5, 100 달러를 35 달러로 나누면 145를 얻게됩니다. 다시 말해서, 61 개월부터 시작되는 느린 주택 가격 평가 시나리오에서 PMI가없는 독립형 첫 모기지의 이점을 누리려면 145 개월이 더 걸릴 것입니다 결합 된 첫 번째와 두 번째 모기지의 초기 장점 (돈의 시간 가치를 고려하면이 기간이 길어질 것입니다.)
예 2: 빠른 주택 가격 평가
아래 예는 위에서 설명한 것과 동일한 모기지를 기준으로합니다. 그러나 다음과 같은 주택 가격 평가 추정이 사용됩니다.
이 예에서는 두 가지 옵션에 대한 단일 월별 지불 테이블 만 표시합니다 ( 그림 6 참조). 이 경우 PMI는 빠른 주택 가격 상승으로 인해 LTV가 78 %로 낮아져 13 개월 째에 하락했습니다.
빠른 주택 가격 감사로 PMI를 비교적 빨리 제거 할 수 있습니다.
결합 된 모기지는 12 개월 동안 $ 85의 지불 우위 만 갖습니다. 이는 총 $ 1, 020의 절약과 같습니다. 13 개월부터 독립형 모기지는 $ 35의 지불 우위를 갖습니다. 우리가 $ 1, 020을 35로 나누면, 첫 번째와 두 번째 모기지의 초기 저축을 보충하는 데 29 개월이 걸릴 것이라고 결정할 수 있습니다. 다시 말해, 41 개월부터는 PMI로 독립형 최초 모기지를 선택함으로써 차용자가 재정적으로 나아질 것입니다. (돈의 시간 가치를 고려하면이 기간이 길어질 것입니다.)
결론
- PMI 지불을 선택하면 LTV가 78 %에 도달하면 평가를 통해 제거 할 수 있습니다. 첫 번째와 두 번째 모기지 조합을 사용하기로 선택하면 초기 지불 비용을 절약 할 수 있습니다. 그러나 첫 번째 모기지보다 더 높은 이자율을 가질 수있는 두 번째 모기지를 제거하는 유일한 방법은 첫 번째와 두 번째 대출을 새로운 독립형 모기지로 상환하거나 재 융자하는 것입니다.
