리파이낸싱은 종종 월간 모기지 지불을 줄이고 더 많은 돈을 버는 좋은 방법 인 것 같습니다. 그리고 그것은 할 수 있습니다. 그러나 장단점을 평가할 때 이러한 움직임이 순자산에 어떤 영향을 미치는지 고려해야합니다. 이유: 주택 담보 대출은 월 지불 이상입니다. 자산을 조달하는 데 사용되는 부채 도구입니다. 그리고 회계 교수 전문 용어는 모기지가 있으면 순자산이 줄어든다는 것을 의미합니다.
그 이유는 다음과 같습니다. 가계의 대차 대조표에서 모기지는 부채입니다. 따라서 가계의 자산에서 차감하여 해당 가계의 순 가치를 결정합니다. 너무 많은 소비자들이 모기지를 리파이낸싱 함정에 빠뜨려서 리파이낸싱이 총 순자산에 미치는 영향을 고려하지 않고 월별 지불액을 줄입니다. 당신의 집을 리파이낸싱 한 돈이 있습니까? 아니면 더 큰 문제에 대한 단기적인 해결책입니까?
회수 기간
모기지 리파이낸싱의 경제성을 결정하는 가장 보편적 인 방법은 간단한 투자 회수 기간을 계산하는 것입니다. 이 방정식은 낮은 이자율로 새로운 모기지를 리파이낸싱하여 실현할 수있는 월별 지불 저축의 합계를 계산하고 월별 지불 저축의 누적 합계가 리파이낸싱 비용보다 큰 달을 결정함으로써 만들어집니다.
예를 들어, 30 만 달러의 모기지 론 대출이 있다고 가정 해 봅시다. 당신이 그것을 꺼낼 때, 당신은 6.5 % 고정 이율을 얻었고, 당신의 시작 월 지불은 $ 1, 257입니다. 고정 금리가 현재 5.5 % 인 경우, 월별 지불액을 $ 1, 130로 줄일 수있어 월별 절감액은 $ 127, 즉 연간 $ 1, 524입니다. 일반적으로 현재 이자율을 0.75 %에서 1 % 이상 줄이면 리파이낸싱을 고려하는 것이 합리적입니다.
다음으로, 새로운 대출 기관에 재 융자 가능성에 대한 총 결산 비용을 계산하도록 요청해야합니다. 그들이 대략 $ 2, 300에 오면, 여러분의 투자 회수 기간은 가정에서 1.5 년이 될 것입니다 ($ 2, 300을 $ 1, 524를 1.5 년으로 나눈 값). 따라서 2 년 이상 집에 머무를 계획이라면 최소한 간단한 투자 회수 기간 방법에 따라 리파이낸싱이 의미가 있습니다.
주요 테이크 아웃
- 간단한 투자 회수 기간 방법은 종종 주택 소유자의 누적 절감액이 재 융자 비용보다 큰 달을 계산하는 데 사용됩니다. 재 융자 비용을 계산하는보다 재정적으로 건전한 방법은 가정의 순자산에 미치는 영향을 고려하는 것입니다. 재 융자 결정이 진정으로 경제적이되면 주택 소유자는 기존 모기지의 상각 일정을 새로운 모기지의 상각 일정과 비교해야합니다.
재 융자는 가정의 순 가치에 영향을 미칩니다
그러나이 방법은 가구의 대차 대조표와 총 순 가치 방정식을 무시합니다. 두 가지 주요 사항은 다음과 같습니다.
- 기존 모기지와 새로운 모기지의 주요 잔액은 무시됩니다. 리파이낸싱은 무료가 아닙니다. 리파이낸싱 비용은 현금으로 지불하거나 대부분의 경우 새로운 모기지 원금 잔액에 포함됩니다. 재 융자 거래를 통해 모기지 잔고가 증가하면 가계 대차 대조표의 부채 측이 증가하고 다른 모든 것이 일정하면 가계 순 자산 가치가 재 융자 비용과 동일한 금액만큼 즉시 감소합니다. 새로운 30 년 모기지로 상환 될 때까지 25 년이 남았다는 것은 새로운 모기지의 이자율이 원하는 이율보다 낮더라도 새로운 모기지 기간 동안 더 많은 총이자를 지불 할 수 있음을 의미합니다. 기존 모기지의 나머지 25 년에 대해 지불합니다.
실제 리파이낸싱 비용 살펴보기
실제 재 융자 비용을 가계 순 가치 방정식으로 통합하는 재 융자의 경제성을 결정하는보다 재정적으로 건전한 방법은 기존 모기지의 나머지 상각 일정을 새로운 모기지의 상각 일정과 비교하는 것입니다.
새로운 모기지의 상각 일정에는 원금 잔액의 재 융자 비용이 포함됩니다. (재 융자 비용이 주머니에서 지불 될 경우, 재 융자 거래가 발생하지 않으면 비용으로 인해 쫓겨날 돈을 가정하여 기존 모기지의 원금 잔고에서 동일한 달러 금액을 차감해야합니다 대신 기존 대출의 원금 잔액을 지불하는 데 사용될 수 있습니다.)
새로운 모기지 원금 잔액에서 두 모기지 사이의 월별 지불 비용을 뺍니다. (이는 이론적으로 리파이낸싱에서 생성 된 월별 저축을 사용하여 새로운 모기지의 원금 잔액을 줄일 수 있기 때문에 수행됩니다.) 새로운 모기지의 수정 된 원금 잔액이 기존의 원금 잔액보다 적은 달 주택 담보 대출은 가계 순자산을 기준으로 한 진정으로 경제적 인 리파이낸싱 회수 기간에 도달 한 달입니다.
그런데 상각 계산기는 대부분의 모기지 관련 웹 사이트에서 찾을 수 있습니다. 결과를 복사하여 스프레드 시트 프로그램에 붙여 넣은 다음 새 모기지 원금에서 월별 지불 차액을 빼는 추가 계산을 수행 할 수 있습니다.
위에서 설명한 계산을 사용하여 고정 이율 7 %, 상환까지 25 년 남은 기존 모기지에 대한 리 파이낸스 분석 및 고정 이율 6.25 %로 30 년 새로운 모기지에 20 만 달러의 원금 잔액 3, 000 달러의 리파이낸싱 비용 (새로운 모기지 원금 잔액으로 롤백 됨)은 다음과 같은 결과를 제공합니다.
위의 예에서 간단한 자금 회수 기간 분석을 사용하여 리파이낸싱의 경제성을 결정하는 경우, 누적 월별 지불 절감액은 19 개월부터 재 융자 비용 $ 3, 000보다 큽니다. 즉, 간단한 회수 기간 방법은 주택 소유자는 19 개월 이상 새로운 모기지를 보유 할 것으로 예상하며, 리파이낸싱이 합리적입니다.
그러나 순 가치 접근법을 사용하는 경우, 새로운 모기지의 원금 잔액에서 누적 월별 지불 저축을 뺀 금액이 기존 모기지의 원금 잔액보다 적은 29 개월까지는 재 융자 결정이 경제적이지 않을 것입니다. 순 가치 접근법은 리파이낸싱이 경제적이기 전에 단순한 투자 회수 기간 접근법보다 10 개월이 걸린다는 것을 알려줍니다.
다른 요인들
주택 가치가 하락하는 기간 동안 많은 주택이 이전보다 가치가 훨씬 적은 것으로 평가됩니다. 이로 인해 새 모기지에 대한 20 % 계약금을 충족시키기에 충분한 지분이 집에 없을 수 있으며 예상보다 더 큰 현금 보증금을 내야합니다. 또한 개인 모기지 보험을 소지해야하므로 궁극적으로 월별 지불액이 증가합니다. 이 경우 금리가 하락하더라도 실제 절감액은 그다지 크지 않을 수 있습니다.
결론
모기지 리파이낸싱의 실제 경제성을 계산하여 실제 투자 회수 기간을 정확히 결정할 수 있습니다. 숫자를 크 런칭하는 데 약간의 작업이 필요하지만 누구나 할 수 있습니다.
특히 향후 몇 년간 이사를 계획하고 있다면, 모기지를 리파이낸싱 할 때의 실제 경제성을 계산하는 데 몇 분이 걸리면 수천 달러의 순자산 손상을 피할 수 있습니다. 리파이낸싱이 비용을 지불하는 것처럼 보이면이 이동으로 이익을 얻을시기를 정확히 더 잘 이해할 수 있습니다.
