경매에서 집을 사야합니까?

목차

• 경매의 장단점
• 차압 속성
• 재산세 불이행
• 경매에 참석
• 부동산 경매 찾기
• 여러 리스팅 서비스 데이터
• 입찰자가 알아야 할 사항
• 속성에 액세스
• 상태 및 검사
• 지불 옵션: 미리 계획
• 클레임, 유치권 및 점유자
• 결론

부동산을 찾으십니까? 부동산 목록을 검색하고 부동산 중개인과 협력하는 전통적인 채널로 자신을 제한 할 필요는 없습니다. 경매에서 부동산을 구입할 수도 있습니다.

경매에서 집을 사야합니까?

당신이 알아야 할 것

• 경매에서 주택을 구매하는 것은 일반적인 프로세스를 통한 구매보다 위험합니다. 부동산 경매의 작동 방식에 대한 교육을받는 것이 중요합니다. 지방 정부, 부동산 중개인 및 RealtyTrac 및 Auction.com과 같은 온라인 사이트를 통해 주택 경매를 찾을 수 있습니다. 경매 부동산은 종종 주택 검사 나 법적 방법을 허용하지 않습니다 내부를 직접 볼 수 있습니다. 좋지 않은 조건에서 부동산을 구매할 위험이 없다면 입찰 전에 부동산을 검사 할 수있는 경매를 계속하십시오. 모든 경매 규칙을 검토하고 이해하고 관심있는 부동산에 대해 실사를하십시오 (예: 입찰하기 전에 청구, 유치권 및 거주자를 확인합니다.

경매의 장단점

경매 구매의 이점에는 옵션 확장 및 할인 된 구매가 ​​포함됩니다. 전통적인 방법을 구입하는 것보다 부동산을 구입하는 경쟁이 줄어드는 경우가 있지만, 경험이 풍부한 투자자 인 다른 잠재적 인 구매자 집단을 상대하게됩니다.

아마도 경매에서 구매할 때 가장 큰 위험은 판매 할 자산에 대한 지식이 제한되어 있기 때문에 값 비싼 실수가 실제로 일어날 가능성이 높다는 것입니다. 또한 부동산 구매와 마찬가지로 많은 서류를 읽고 이해하고 서명해야합니다 (이상적으로 부동산 변호사의 도움을 받아).

부동산 정보는 시장가보다 훨씬 낮은 가격으로 경매에서 구입 한 주택에 대한 이야기가 풍부하며 그러한 거래가 존재합니다. 그러나 경매는 일반적으로 일반적인 프로세스를 통한 구매보다 자산을 취득하는 데 더 위험한 방법입니다. 이러한 현실은 부동산 경매가 어떻게 작동하는지에 대해 잘 교육 받고 입찰을 고려중인 부동산에 대해 신중하게 생각하는 것이 매우 중요합니다.

NM 앨버 커키에있는 Myers & Myers Real Estate의 부동산 중개인이자 자격 중개인 인 John Myers는“많은 사람들이 경매 주택이 좋은 거래라고 잘못 생각하고있다”며“일부 경매 주택은 좋은 거래이며 다른 사람들은 큰 실수가 될 수있다"

큰 실수를 피하는 데 도움이되도록이 기사에서는 주거용 부동산 경매의 기본 사항에 대해 설명하므로이 옵션이 부동산에 살 것인지 아니면 순전히 투자로 사용할 것인지 여부를 결정할 수 있습니다.

차압 속성

주택 소유자가 모기지를 적어도 몇 달 동안 지불하지 않으면 채무 불이행으로 인해 차압 절차가 종료 될 수 있습니다. 이런 일이 발생하면 은행은 카운티 기록기에 채무 불이행 통지를 제출합니다. 주택 소유자가 빚진 잔액을 지불하지 않거나 대출 기관과 모기지를 재협상하는 경우, 대출 기관은 주택을 경매에 올려 놓고 주택 소유자에게 미지급을 강요 할 수 있습니다. 이러한 압류 경매는 은행에서 관리하는 관리인이 진행합니다.

재산세 불이행

주택이 경매 블록에서 끝나는 또 다른 방법은 소유자가 평가 재산세를 지불하지 않는 경우입니다. 이 경우 부동산을 점유하는 것은 은행이 아닌 무보수 세무 당국입니다. 결과적인 세금 유치권 경매는 지역 보안관, 서기 또는 카운티 또는 지방 당국의 감사관이 수행합니다.

경매에 참석

경매 유형에 관계없이 이러한 이벤트는 지방 정부 법원 및 호텔 회의실과 같은 물리적 위치에서 발생할 수 있으며 이러한 직접 경매는 빠르게 완료됩니다. 부동산 경매도 점점 온라인에서 진행되며 온라인 경매는 며칠 또는 몇 주 동안 지속될 수 있습니다.

플로리다의 부동산 투자 회사 인 House Heroes LLC의 공동 창립자 인 Earl White는 주택, 콘도 및 주거용 빈 토지를 구매하는 경매에서 주택 구입이 계속해서 인기를 끌고 있으며 앞으로도 계속 인기를 끌고 있다고 밝혔다. “예산을 소유 한 부동산 소유자와 부동산 전문가는 경쟁이 적은 곳으로 이동합니다. “자연스럽게 경매 속성은 더 적은 오퍼를 생성하여 판매 가격이 낮아집니다.

“그러나 유질 물 경매는 위기 당시에 존재했던 할인을 제공하지 않습니다.”White는 계속해서 더 적은 수의 부동산을 이용할 수있을 때 주택 가치 상승과 주택 담보 대출 금리로 인해 구매자들의 동기가 높아지고 온라인 경매가 증가했다고 설명합니다. 경쟁과 가격 상승.

부동산 경매 찾기

경매를 찾는 한 가지 방법은 지방 정부에 직접 연락하거나 웹 사이트를 방문하여 정보를 확인한 다음 전화로 세부 정보를 확인하는 것입니다. 다른 하나는 RealtyTrac 및 Auction.com과 같은 사이트를 통해 이루어집니다. 그러나 온라인 정보가 항상 정확한 것은 아닙니다.

소유자가 지불에 뒤처져 있기 때문에 사전 처분에있는 속성이 나열 될 수 있습니다. 이 부동산은 소유자가 지불금을 받거나 대출 기관과 계약을 맺기 때문에 판매를 위해 절대 올라갈 수 없습니다.

지역 부동산 중개인 및 중개인도 귀중한 자원이 될 수 있습니다. 그러나 에이전트와 중개인이 실시간 경매에 대한 수수료를 자동으로 얻지 않기 때문에 도움을 간절히 원하지 않을 수도 있습니다. 그러나 이러한 부동산 중개업자는 온라인 경매를 통해 수수료를받을 수 있습니다.

여러 리스팅 서비스 데이터

White에 따르면 직접 다중 리스팅 서비스 (MLS) 보고서는 사진 및 가장 중요한 비공개 브로커 의견을 포함하여 리스팅에 대한 전체 데이터를 포함하므로 온라인 리스팅보다 잠재적 구매자에게 훨씬 더 가치가 있습니다. "비공개 의견은 판매 가격과 시장에 영향을 미치는 중요한 정보를 명시하기 때문에 중요합니다. 예를 들어 부동산 결함, 금융 옵션, 점유 및 임차인 임대."

경매 부동산을 평가하는 가장 좋은 방법은 부동산, 평가자, 계약자 및 건설 및 개조 비용을 이해하고 필요한 자산의 가치와 작업 비용을 정확하게 추정 할 수있는 다른 사람들과 협력하는 것입니다.

규칙은 지역마다 다르지만 MLS 및 카운티 기록은 종종 부동산 사용 권자에게만 제공됩니다. 그의 경험에서, 그들은 당신이 그들에게 연락하면 무료로 기꺼이 도와 드리겠습니다.

White는 또한 소규모의 카운티에서도 직접 경매를 온라인 경매로 전환함에 따라 직접 경매가 사라지고 있다고 지적했다. 마이애미와 팜 비치는 세금과 유질 처분이 모두 온라인으로 이루어지는 두 곳입니다.

처분 경매는 마지막 순간에도 연기되거나 취소되는 경우가 많습니다. 대출 기관이 필요한 서류를 모두 얻지 못했거나 차용자가 차압을 피하기위한 해결책을 마련했을 수도 있습니다.

입찰자가 알아야 할 사항

부동산 경매에서 입찰하기 전에 위험을 이해해야합니다. 나쁜 구매는 몇 년 동안 당신을 괴롭힐 수 있습니다. 또한 경매 규칙을 이해하고 참여하기 전에 따를 준비를해야합니다.

경매에 참여한 업체에 부동산의 예상 판매 가격의 5 %-10 %의 환불 가능한 보증금을 등록하고 제출해야합니다. 경매가 직접 진행중인 경우, 예정된 시작 최소 1 시간 전에 체크인하고 입찰 준비가되면 공식 카드를 받으십시오.

경매에서 재산을 얻는 것은 두 가지 방법으로 작동 할 수 있습니다.

• 대출 확인 경매에서는 대출자가 최고 입찰자 인 경우에도 제안을 수락하지 않아도되며 절대 경매에서는 낙찰이 부동산을받습니다.

경매의 시작 가격은 모기지에 대한 잔액 또는 입찰을 촉진하기 위해 설계된 더 적은 금액 일 수 있습니다. 차압 경매에서 대출 기관은 경매에서 이익을 얻을 수 없습니다. 종종 이러한 속성은 손실로 판매됩니다. 만약 이윤이 있다면, 주택 담보 대출과 다른 유치권을 지불 ​​한 후 압류 주택 소유자에게 가야합니다. 경매 속성이 항상 큰 거래 인 것은 아닙니다. 예를 들어, 경매인은 입찰해야하는 최소 금액 인 속성에 숨겨진 예약 가격을 설정할 수 있습니다.

“구매자가 직접 또는 온라인으로 경매에 참석하는 경우, 현명한 구매가 어리석은 구매가 될 수있는 모든 부동산에 대한 임계 가격이 있으며 이벤트, 장소 또는 감정을 허용해서는 안됨을 명심해야합니다. 2000 년부터 부동산업자이자 현재 Ky의 Lexington에있는 Post Modern Marketing의 운영 부사장 인 Ron Humes는 다음과 같이 말합니다.

속성 액세스 문제

경매 속성은 잠재적으로 구매자에게 기존 판매 속성과 동일한 수준의 액세스를 제공하는 경우는 거의 없습니다. 일부 경매 회사는 오픈 하우스를 제공하지만 편의에 따라 에이전트와 함께 부동산을 걷지 못할 수도 있습니다.

캘리포니아 주 산호세의 부동산 변호사 겸 중개인 인 데이비드 로버슨 (David Roberson)은 3 명의 주에서 22 개의 임대 부동산을 소유하고 있으며, “나는 개인적으로 고객이 먼저 안구 검사를하지 않고도 부동산을 원격으로 구매하는 것을 추천하지 않을 것입니다. Silicon Valley Property Management Group의 소유자 및 운영자입니다. 귀하 또는 신뢰할 수있는 투자 팀은 합법적 또는 재정적으로 의무를 다하기 전에 귀하가 고려하는 부동산과 거래하는 사람을 철저히 평가해야합니다.

마찬가지로 Humes는 필요한 모든 세부 사항을 수집하고 평가하는 방법을 알고있는 전문가가 현장 평가를하지 않는 한 부동산의 현재 또는 미래 가치에 대해보고하는 출처가 매우 부정확 할 수 있다고 경고합니다. 경매 부동산을 평가하는 가장 좋은 방법은 건설 및 리모델링 비용을 이해하고 부동산의 현재 및 미래 가치와 필요한 작업 비용을 정확하게 평가할 수있는 전문가 (부동산 중개인, 감정인 및 계약자)와 협력하는 것입니다.

재산 상태 및 검사

집은 온갖 종류의 문제를 겪을 수 있습니다.이 집은 주택 담보 대출이나 재산세를 감당할 수 없었던 사람의 소유 였기 때문에 일상적인 유지 보수 나 수리를 감당할 수 없었습니다. 또한이 소유자가 집을 잃을 것이라는 사실을 깨닫고 나면 의도적으로 집을 소홀히하거나 심지어 심각하게 피해를 입었을 수 있습니다. 또한 비어있는 건물은 파손되거나 파손될 수 있습니다.

속성이 외부에서 끔찍하게 보인다면 아마도 내부에서도 끔찍하게 보인다고 가정하십시오. 경매 속성은있는 그대로 판매되므로 모든 수리 비용을 감당할 수 있어야합니다. 그럴 수도 있지만, 재산의 상태를 더 잘 이해하기 위해 침입해서는 안됩니다.

뒷마당에 들어가거나, 들여다 보거나 심지어 창문을 통해 등반하는 TV에서 오리발이 이런 일을하는 것을 보았을 수도 있지만, 합법적이지는 않습니다. 그리고 당신은 확실히 집 밖에서뿐만 아니라 당신의 안전을 위해 집을 점령하는 누군가를 방해하고 싶지 않습니다. 지방 정부 기록에서 해당 부동산의 소유 내역에 대한 정보를 찾고, 지역 부동산 중개인에게 이야기하고, 이웃에게 정중하게 정보를 요청하십시오.

경매 속성은 종종 가정 검사 또는 법적으로 내부를 직접 볼 수있는 방법을 허용하지 않습니다. 좋지 않은 조건에서 부동산을 구매할 위험이 없다면 입찰 전에 부동산을 검사 할 수있는 경매를 이용하십시오. 이 정보가 없으면, 귀하가 무엇을 받고 있는지, 재산의 수리 비용이 얼마인지, 또는 소유자가 될 때까지의 실제 가치를 아는 것이 어려울 수 있습니다.

가정 검사를받을 수 있더라도 모든 검사에는 한계가 있습니다. 벽 뒤, 천장 및 바닥 아래의 문제는 소유 할 때까지 분명하지 않을 수 있습니다. 유틸리티가 꺼져 있으면 누수, 전기 문제, 기기 고장 또는 HVAC 장비 오작동을 감지하지 못할 수 있습니다.

지불 옵션: 미리 계획

경매에서 부동산을 구입하려면 일반적으로 많은 현금이 필요합니다. 각 경매 회사와 카운티 정부는 자체 지불 요구 사항이 있지만 입찰 권한을 확보하기 위해 현금이 필요할 수 있습니다. 계약금 및 구매 방법은 종종 부동산과 경매장에 따라 다릅니다. 은행 소유 부동산을 전통적인 방식으로 구매하면보다 융통성있는 금융 옵션을 이용할 수 있습니다. 경매가 유질 처분을 구매하는 유일한 방법은 아닙니다.

지불과 관련하여 경매 입찰자는 경매 소유자가 요구하는 금액에 대해 현금, 머니 오더 또는 계산원의 수표를 가져와야합니다. 일반적으로, 경매에서이긴 후 즉시 부동산 비용을 전액 지불해야합니다. 경우에 따라 다음 날까지 결제를 완료해야 할 수도 있습니다. 지불을 완료하지 않으면 예치금이 상실되고 추후 경매가 금지 될 수 있습니다. 구매를 완료 할 수 있음을 보여주는 자금 증명을 준비하십시오. 개인이 아닌 LLC, 신탁 또는 제한된 파트너쉽과 같은 실체로 입찰하는 경우 실체 문서를 제시해야 할 수 있습니다.

승자는 다른 주택 구입과 마찬가지로 에스크로를 마치고 문을 닫습니다. 부동산 경매의 입찰자는 종종 현금을 지불 할 여유가있는 부동산 투자가입니다. 재정 구매를 허용하는 경매의 경우 사전에 사전 자격을 취득해야합니다.

일부 경매 회사는 귀하가 제휴 대출 기관과 협력하는 것을 선호하며 해당 대출 기관을 경매 현장에 둘 것입니다. 그러나 경쟁 조사 기관이 이용할 수있는 이율을 결정하기 위해 사전 조사를 수행하십시오. 이 정보는 도움이 될 수 있습니다.

또한 귀하가 부담해야 할 경매 수수료를 이해해야합니다. Humes는“경매에서 여러 번 구매 한 주택은 경매 인, 은행, 변호사 및 기타 회사의 자산을 경매에 가져 오는 데 필요한 비용과 수수료가 있습니다. "10 %의 경매 수수료, 은행이자 및 벌금, 변호사 비용, 12 %의 판매 운반 수수료, 부동산 준비 수수료 등이 구매자에게 전달되는 경우는 드물지 않습니다."

클레임, 유치권 및 점유자 확인

입찰하기 전에 소유권 검색 회사를 고용하여 누가 부동산에 대한 유치권을 보유하고 있는지 확인할 수 있습니다. 이기면 유치권이 생겨서 주머니에서 더 많은 돈을 벌게됩니다.

주택에 대한 다른 청구가있을 수 있습니다. 세금 유치권뿐만 아니라 계약자 유치권 또는 두 번째 모기지가 있습니다. 입찰자는 경매 회사에 문의하여 부동산의 소유권이 명확한 지 확인해야합니다. 경매에서이기는 경우, 에스크로 동안 또는 폐쇄 후 즉시 타이틀 검색 중에 발견되지 않은 유치권으로부터 자신을 보호하기 위해 타이틀 보험을 구매하는 것이 좋습니다.

또한 어떤 경우에는 (이전) 소유주 또는 스쿼터가 부동산을 점유 할 것입니다. 즉, 최대 불쾌하고 최악의 경우 길고 비싼 프로세스를 제거해야합니다. 프로세스를 단순화하기 위해 수천 달러를 미리 지불하고 열쇠를 넘겨 줄 수 있습니다.

타이틀을 잡을 때까지 아무 것도하지 마십시오. 판매 증명서를받은 후 즉시 개조 공사를 시작하거나 부동산으로 이사하려는 충동을 피하십시오. 타이틀 증명서를 받으려면 최대 10 일 정도 기다려야합니다. 해당 증명서를 보유 할 때까지 부동산은 귀하의 것이 아닙니다. 소유주는 법원에 판매에 대한 이의를 제기하거나 대출금을 지불함으로써 집에 대한 권리를 유지할 수 있습니다.

결론

압류 주택은 재정적으로 매력적일 수 있지만 구입하기 전에 고려해야 할 많은 장애물이 있습니다. 또한, 경매에서 주택을 판매한다고해서 좋은 가격에 주택을 구입할 수 있다는 의미는 아닙니다 (또는 주택이 어떤 가격 에나 잘 팔리는 경우 – 돈 구덩이 일 수 있음). 그러나 정통하고 지능적이며 동기 부여 된 개인의 경우 부동산 경매는 집이나 투자 부동산을 저렴한 가격으로 수령하는 방법으로 탐색 할 가치가 있습니다.

즉, 비 경매 속성을 대안으로 고려하십시오. Humes는 "재산에 지분을 갖고 있으며 경매의 모든 벌금과 수수료없이 자체적으로 협상 할 수있는 판매자와 협상 할 때 더 나은 거래를 찾을 수있다"고 조언했다. "비즈니스 모델로 전환하기 위해 부동산을 구매하는 회사의 경매에서 경쟁이 더 치열할 수도 있습니다. 경매 주택이 일반 주택 구매자에게 항상 최고의 거래는 아닙니다."

경매에서 바겐 세일 자산을 수령하려는 데 관심이 있다면 배울 점이 많습니다. 경매는 부동산 중개인보다 부동산을 구매하는 것이 더 위험한 방법입니다. 입찰에 관심이있는 프로세스 및 프로세스에 대해 교육을 잘받는 것이 중요합니다. 잠재적 부동산을 확인하기 위해 지역 부동산 중개인 또는 중개인과 협력하는 것이 도움이 될 수 있지만 보상 계약에 도달 할 수 없다면 관심이 없을 수도 있습니다.

마지막으로, 입찰하기 전에 모든 경매 규칙을 철저히 검토하고 해당 시설에 대해 실사를 실시하십시오. 주택 매각 경험이있는 부동산 변호사의 조언을 구하여 낙찰가 인 경우 귀하의 책임과 부채가 무엇인지 이해하도록하십시오.