2007 년 주택 시장이 급락하기 시작했을 때, 저임금 모기지 시대가 끝나는 것처럼 보였습니다. 그러나 놀랍게도 불과 몇 년 후 평균 크레딧 이하의 소비자조차도 20 % 미만의 선불 주택을 구입할 수 있습니다.
주택 슬라이드의 즉각적인 여파에도 불구하고 소비자는 저축 예금이 약간 부족한 경우 몇 가지 옵션을 사용할 수 있습니다. 단지 3.5 %의 다운 만 요구하는 FHA 모기지는 인기 급상승을 즐겼습니다. 그리고 자격을 갖춘 사람들을 위해 VA 주택 융자는 구매자가 주택의 전체 가격을 조달 할 수 있도록 허용했습니다.
요즘에는 계약금이 낮은 기존 대출을 받기가 더 쉬워지고 있습니다. 미국 대출 기관으로부터 대부분의 모기지를 구매하는 Fannie Mae와 Freddie Mac은 최근 최저 계약금을 5 %에서 3 %로 낮추겠다고 발표했습니다. 그렇게하면서, 은행이 현금으로 묶인 주택 구매자와 경쟁 할 수있는 문을 열었습니다.
아주 적은 비용으로 주택을 구입할 수는 있지만 소비자에게 좋은 아이디어인지는 또 다른 질문입니다. 저축을 늘리고 결산시 더 많은 현금을 투입 할 수있을 때까지 홈쇼핑을 기다리는 것이 합리적입니까? 그리고 주택에 얼마나 절약해야합니까? 고려해야 할 몇 가지 요소가 있습니다.
낮은 계약금: 더 높은 장기 비용
낮은 계약금 대출에 대해 가장 먼저 생각해야 할 것은 예외가 거의 없지만 장기적으로 더 많은 비용이 든다는 것입니다. 주택 가격을 더 많이 조달하기 때문에 대출 기간 동안의이자 지불액이 상당히 높아질 것입니다
예를 들어, 20 %가 아닌 5 %가 하락한 20 만 달러의 주택을 구매하면 30 년 대출 기간 동안 약 35, 000 달러의이자를 지불하게됩니다. 분명히, 당신은 또한 대출 교장을 커버하기 위해 더 많은 돈을 지불하게 될 것입니다.
오늘날의 이자율이 얼마나 낮은지를 고려하면, 이것만으로도 집을 더 빨리 사는 것을 막을 수는 없습니다. 더 큰 문제는 집을 사거나 콘도를 20 % 이하로 낮추면 일반적으로지게되는 모기지 보험료를 경비에 추가하는 것입니다. 이 지불의 요점은 대출이 부실한 경우 대출 기관의 손실을 보상하는 것입니다.
모기지 보험에는 두 가지 기본 유형이 있습니다. FHA 대출을받는 경우, 개인 대출 기관은 주택 구입을위한 자금을 제공하며 정부는 보험사 역할을합니다. 주택 가치가 $ 625, 000 미만인 경우 연간 모기지 보험료 (MIP)는 자금 조달 금액에 따라 현재 0.80 % 또는 0.85 %입니다. 또한 선불 보험료를 지불해야합니다. 선불 보험료는 $ 180, 000 대출에 $ 3, 000 이상입니다.
선금 타협
모기지 보험의 전망은 주택 비용의 20 %를 감당할 수있을 때까지 기다려야한다는 것을 의미합니까? 반드시 그런 것은 아닙니다.
우선 일부 도시에서는 우선 기다리는 것이 항상 현실적이지는 않습니다. 겸손한 집이라도 40 만 달러가 드는 나라에 살고 있다면 시장에 들어가기 전에 80, 000 달러를 벌어야합니다. 그리고 구매가 임대보다 비용이 저렴한 지역에 거주하는 경우, 모기지 보험을 피할만큼 충분히 저축 할 때까지 부업을 유지하는 데 추가적인 불이익이있을 수 있습니다.
일부 사람들에게 가장 좋은 방법은 최소 계약금과 전통적인 20 % 사이의 중간 지점을 찾는 것입니다. 예를 들어, FHA 대출을 받고 10 %를 줄이면 11 년 후에 모기지 보험이 취소됩니다. 그렇지 않으면 대출 전체에 대해 계속 지불합니다. 나중에 보험을 없애기 위해 재 융자 할 수 있습니까? 확실한. 그러나 당신이 할 때 금리가 역사적 최저치 또는 그 근처에 있다고 보장 할 수는 없습니다.
또한 계약금을 크게하면 모기지 보험료 (MIP)가 떨어집니다. 예를 들어 15 년 담보 대출을받을 때 연간 지불액을 10 % 선불로 지불 할 수 있다면 0.70 %에서 0.45 %로 하락합니다.
세부 사항은 PMI와 약간 다르지만 동일한 논리가 적용됩니다. 계약금이 클수록 보험료 지불이 줄어 듭니다. 그러나 PMI의 한 가지 장점은 집에서 20 %의 지분을 취득하면이를 취소 할 수 있다는 것입니다 ( 개인 모기지 보험을 능가하는 방법 참조).
은행이 저당권을 장부에 보관하는 경우 (즉, Fannie Mae 또는 Freddie Mac과 같은 법인에 판매하지 않는 경우) 보험이 전혀 필요하지 않을 수 있습니다. 그러나 은행이 가정하는 위험을 완화하기 위해 저임금 대출을 선택하는 경우 은행은 종종 선불 수수료 또는 더 높은 이율을 청구합니다. 1 % 포인트의 추가 절반이라도 30 년 동안 수천 달러가 더들 수 있습니다. 전반적인 효과는 동일합니다. 더 많이 쓰면 더 적게 빌릴 수 있습니다.
'수중'으로 갈 위험
주택을 구매할 때 최저치를 낮추는 또 다른 함정은 주택 시장이 떨어지면 보호 수준이 낮아진다는 것입니다. 3 % 또는 4 % 만 감소하면 주택 가치보다 은행에 더 많은 빚을지고 있음을 쉽게 알 수 있습니다. 가장 최근의 주택 붕괴 기간 동안 많은 주택 소유자에게 일어난 일이 바로 그것입니다.
10 % 또는 15 %를 낮추더라도 완벽하게 보호되지는 않지만 주택 가격이 더 나빠질 경우 더 큰 완충액을 제공하게됩니다.
저축 쿠션 유지
집을 구하는 것은 인생의 주요 목표입니다. 그러나 선금을 조립할 때 현금을 너무 적게 두지 마십시오. 비상 기금 (최소 6 개월의 생활비)을 확보하는 것이 좋을뿐만 아니라, 주택 구입에 수반되는 예상치 못한 비용을위한 예비 기금도 필요합니다. 자세한 내용 은 은행에 얼마나 많은 현금을 보관해야합니까?를 참조하십시오 .
집 사냥을 시작하기 전에 엄격한 예산을 세우면 지출 할 수있는 금액을 알 수 있습니다. 카페트와 캐비닛의 페인트 칠과 교체 작업을 마치면 현금 준비금을 쌓을 수 있습니다. 또한 사람들은 이사하기 전에 필수가 아닌 개조 공사를하기 전에 집에 조금 사는 것이 좋다고 말합니다.
결론
저임금 대출은 일부 주택 소유자에게 좋은 선택이 될 수 있습니까? 물론. 그러나 모기지 보험의 장기 비용 또는 더 높은 이자율을 계산하여 가치가 있는지 확인하십시오. 자세한 내용은 담보 대출: 얼마를 감당할 수 있습니까?를 참조하십시오 . 피해야 할 상위 10 가지 모기지 사기 .
