조합 대출이란 무엇입니까?
조합 대출은 동일한 대출 기관에서 동일한 대출자에게 두 개의 별도 모기지 대출로 구성됩니다. 한 유형의 콤비네이션 대출은 새 주택 건설을위한 자금을 제공하고 건설이 완료된 후 기존의 모기지가 이어집니다. 다른 유형의 콤비네이션 대출은 기존 주택 구입을 위해 두 개의 동시 대출을 제공합니다. 구매자가 20 % 계약금을 지불 할 수 없지만 개인 모기지 보험 (PMI)에 대한 지불을 피하고 싶을 때 자주 사용됩니다.
조합 대출이 작동하는 방법
새 주택의 경우, 조합 대출은 일반적으로 건설 자금을 조달하기 위해 조정 가능한 요율 모기지로 구성되며, 일단 주택이 완성되면 두 번째 대출, 일반적으로 30 년 모기지로 구성됩니다. 일반적으로, 두 번째 대출은 첫 번째 대출을 상환하는 데 사용되며, 차용자에게 단일 대출 만 남게됩니다.
기존 주택을 구매하는 사람의 경우 조합 대출은 피기 백 또는 80-10-10 모기지 형태를 취할 수 있습니다. 80-10-10 모기지는 하나의 계약금이있는 두 개의 대출로 구성됩니다. 1 차 대출은 주택 구매 가격의 80 %를, 2 차 대출은 10 %를 추가로, 구매자는 10 % 현금 지불을합니다.
1 차 대출은 80 %의 대출 대 가치 비율을 가지기 때문에 구매자는 일반적으로 개인 주택 담보 대출 보험 (PMI)에 대한 지불을 피할 수 있으며, 이는 일반적으로 주택 구매자가 계약금을 20 % 미만으로 지불 할 때 필요합니다. PMI는 일회성 비용은 아니지만 주택 소유자의 지분이 20 %에 도달 할 때까지 매년 지불해야합니다. 일반적으로 차용인은 매년 대출 가치의 0.5 % ~ 1 %에 해당합니다.
두 번째 대출은 나머지 20 % 계약금을 차지합니다. 일반적으로 주택 주식 신용 한도 (HELOC)의 형태로 제공됩니다. HELOC는 신용 카드와 매우 유사하지만 주택의 지분으로 인해 이자율이 낮습니다. 따라서 차용자가이를 사용할 때만이자가 발생합니다.
조합 대출은 주택 구매자가 개인 모기지 보험의 추가 비용을 피하는 데 도움이 될 수 있습니다.
조합 대출의 장단점
기존 주택을 구매하기 위해 콤비네이션 대출을 사용하는 것은 활발한 주택 시장에서 가장 일반적입니다. 가격이 상승하고 주택 가격이 저렴 해짐에 따라 피기 백 모기지를 통해 구매자는 계약금이 허용하는 것보다 더 많은 돈을 빌릴 수 있습니다. 구매자가 무언가 잘못 될 경우 처리 할 수있는 것보다 더 많은 빚을지고 있지 않는 한 이는 이점이 될 수 있습니다.
조합 대출은 또한 새로운 주택을 구매하려고하지만 현재 주택을 아직 팔지 않은 사람들에게 옵션이 될 수 있습니다. 이 시나리오에서 구매자는 HELOC를 사용하여 새 주택에 대한 선금 일부를 커버 한 다음 오래된 주택이 판매 될 때 HELOC를 상환 할 수 있습니다.
새 집을 짓는 구매자는 콤비네이션 대출보다 간단하거나 저렴한 옵션을 가질 수 있습니다. 예를 들어, 빌더는 건설에 자금을 조달 할 수 있습니다. 그런 다음 주택이 완성되면 구매자는 일반 모기지를 준비하고 건축업자에게 지불 할 수 있습니다. 또는 주택 소유자는 독립형 건설 대출을 사용한 다음 영구 모기지를 구매할 수 있습니다.
그러나 콤비네이션 대출은 일회성 마감 비용으로 인해 다른 대출 기관으로부터 2 개의 개별 대출보다 우위에있을 수 있습니다.
