부동산 투자 신탁 (REIT)의 가치를 평가하려는 투자자는 주당 순이익 (EPS) 및 수익률 (P / E)과 같은 전통적인 지표가 적용되지 않음을 알게 될 것입니다. REIT의 가치를 추정하는보다 안정적인 방법에 대해 논의 할 것입니다.
운영 자금 조달 (FFO)
가상의 거주 REIT 인 XYZ Residential (XYZ)의 요약 손익 계산서를 살펴 보도록하겠습니다.
2017 년부터 2018 년까지 XYZ Residential의 순이익 또는 "하단 선"은 거의 30 % 증가했습니다 (+122, 534 달러에서 543, 847 달러). 그러나 이러한 순 수입에는 감가 상각비가 포함되며 이는 중요한 개별 항목입니다. 대부분의 비즈니스에서 감가 상각은 허용 가능한 비 현금 비용으로, 이전 기간에 이루어진 투자 비용을 할당합니다. 그러나 부동산은 종종 가치를 잃고 종종 감사하기 때문에 부동산은 대부분의 고정 식물 또는 장비 투자와 다릅니다. 따라서 감가 상각으로 감가 상각되는 순이익은 실적의 열등한 척도입니다. 결과적으로 감가 상각을 배제하는 운영 자금 (FFO)으로 REIT를 판단하는 것이 합리적입니다. (REIT 투자에 대한 배경 지식은 REIT Way를 참조하십시오.)
기업은 순이익과 함께 각주에보고 된 FFO를 조정해야합니다. 일반적인 계산에는 감가 상각을 순이익에 다시 추가하고 감가 상각 가능한 자산의 판매 이익을 빼는 것이 포함됩니다. 우리는 이러한 이익이 되풀이되지 않고 REIT의 지속 가능한 배당 지불 능력에 기여하지 않는다고 가정하면 이러한 이익을 뺍니다. 2017 년과 2018 년에 FFO에 대한 순소득의 조정 (명확성을 위해 소량의 품목 제거)은 다음과 같이 제시됩니다.
감가 상각비가 더 해지고 부동산 이익이 차감 된 후, 2017 년 약 838, 390 달러, 2018 년 거의 758, 000 달러에 달하는 운영비 (FFO)가 공제됩니다.
FFO는 반드시보고되어야하지만 약점이 있습니다. 기존 자산 포트폴리오를 유지하는 데 필요한 자본 지출을 공제하지 않습니다. 예를 들어 아파트를 채색하는 주주의 부동산 보유는 유지되어야합니다. 따라서 FFO는 모든 비용과 지출 후에 남아있는 실제 현금 잔고가 아닙니다.
따라서 전문 분석가는 "운영 조정 자금"(AFFO)이라는 척도를 사용하여 REIT의 가치를 추정합니다. FFO가 일반적으로 사용되지만 전문가는 두 가지 이유로 AFFO에 집중하는 경향이 있습니다. 첫째, 주주들이 이용할 수있는 잔여 현금 흐름을보다 정확하게 측정하므로 가치 추정을위한 더 나은 "기본 번호"입니다. 둘째, 잔존 현금 흐름이 사실이며 배당금을 지급 할 REIT의 미래 역량에 대한 더 나은 예측 자입니다.
AFFO는 통일 된 정의가 없지만 대부분의 계산은 위에서 언급 한 것처럼 자본 지출을 뺍니다. XYZ Residential의 경우 2018 년 AFFO를 얻기 위해 FFO에서 거의 $ 182, 000를 차감합니다.이 숫자는 일반적으로 REIT의 현금 흐름표에서 찾을 수 있습니다. 특정 속성을 자세히 살펴보면 더 정확한 정보를 생성 할 수 있지만 기존 속성을 유지하는 데 필요한 현금의 추정치로 사용됩니다.
주당 순이익 EPS 및 P / E와 같은 기존 메트릭은 REIT의 가치를 추정하는 데 신뢰할 수 없습니다.
FFO 및 / 또는 AFFO의 성장 검토
FFO와 AFFO를 보유하고있을 때 REIT의 가치를 더 정확하게 추정 할 수있어 하나 또는 두 가지 지표 모두에서 예상되는 성장을 기대할 수 있습니다. 이를 위해서는 REIT와 해당 부문의 기본 전망을주의 깊게 살펴 봐야합니다. REIT의 성장 전망을 평가하는 구체적인 내용은이 기사의 범위를 벗어나지 만 고려해야 할 몇 가지 소스는 다음과 같습니다.
- 임대료의 전망은 숙박 시설 개선 / 유지 보수 계획을 개선 / 유지할 것으로 예상됩니다 (인기있는 성공적인 전술은 저급 부동산을 취득하고 업그레이드하여 더 높은 품질의 입주자를 끌어들이는 것입니다; 더 나은 입주자는 더 높은 입주율로 이어집니다 (퇴거가 적음) 임대료 증가) 외부 성장 전망 (많은 REIT는 인수를 통해 FFO 성장을 촉진하지만, REIT는 대부분의 수익을 분배해야하며 일반적으로 큰 현금 보유를 보유하지 않기 때문에 수행하는 것보다 쉽지만, 많은 REIT는 포트폴리오를 제거합니다. 저평가 부동산 인수에 자금을 조달하기 위해 저 성과 부동산 판매
FFO / AFFO에 배수 적용
REIT의 총 수익은 배당금과 가격 감사라는 두 가지 소스에서 나옵니다. 예상 가격 평가는 FFO / AFFO의 성장과 FFO / FFO 또는 AF-FFO 배수의 두 가지 구성 요소로 나눌 수 있습니다.
XYZ의 배수를 살펴 보겠습니다. 우리는 가격을 FFO로 나눈 값을 보여 주는데, 실제로는 시가 총액을 FFO로 나눈 값입니다. 이 예에서 XYZ의 시가 총액 (주식 수에 주가를 곱한 주식 수)은 약 80 억 달러입니다.
업계의 동료들과 직접 비교하는 것 외에도 이러한 배수를 어떻게 해석합니까? P / E 배수와 유사하게, 가격 -FFO 또는 가격 -AFFO 배수를 해석하는 것은 정확한 과학이 아니며 배수는 시장 조건 및 특정 REIT 하위 섹터에 따라 달라질 수 있습니다). 다른 주식 범주와 마찬가지로 너무 높은 배수로 구매하는 것을 피하고 싶습니다.
지불 된 배당금 외에도 가격 감사는 두 가지 소스, 즉 FFO / AFFO의 성장 및 / 또는 밸류에이션 배수 (가격 -FFO 또는 가격 -AFFO 비율)의 두 가지 소스로 분류됩니다. 좋은 FFO 성장 전망을 가진 REIT를 살펴볼 때 두 소스를 함께 고려해야합니다. 예를 들어, FFO가 10 % 성장하고 10.55 배의 배수가 유지되면 가격은 10 % 증가합니다. 그러나 배수가 약 5 %에서 11 배로 확대되면 가격 상승은 약 15 % (10 % FFO 성장 + 5 % 배수)입니다.
유용한 운동은 가격 -AFFO 배수의 역수를 취합니다 (예: 1 ÷ = AFFO / Price) . 이는 XYZ Residential에서 약 7.2 % ( $ 575.7 ÷ 8, 000 )이며 "AFFO 수율"이라고합니다. REIT의 가격을 평가하기 위해 AFFO 수율을 다음과 비교할 수 있습니다.
1. 시가 총액 비율 또는 "상한 비율"
2. FFO / AFFO의 REIT 성장에 대한 우리의 추정치.
상한선은 투자자에게 시장이 현재 부동산에 대해 지불하고있는 금액을 알려주는 일반적인 수치입니다. 예를 들어, 8 %는 투자자가 일반적으로 각 부동산의 순 운영 수입 (NOI)의 약 12.5 배 ( 1 ÷ 8 % )를 지불하고 있음을 나타냅니다.
시가 총액이 약 7 %이고 XYZ의 FFO / AFFO에 대한 성장 기대치가 5 %라고 가정합시다. 계산 된 AFFO 수율 7.2 %를 감안할 때, 우리는 아마도 시장의 상한선과 비교할 때 가격이 합리적이기 때문에 좋은 투자를 찾고있을 것입니다 (약간 높을수록 좋습니다). 또한, 우리가 기대하는 성장은 결국 높은 배당금과 가격으로 이어질 것입니다. 실제로 다른 모든 투자자가 우리의 평가에 동의하면 XYZ의 가격은 이러한 성장 기대치를 통합하기 위해 더 높은 배수가 필요하기 때문에 훨씬 더 높습니다.
결론
REIT 평가는 순이익보다는 운영 자금 (FFO)을 볼 때 더 명확합니다. 유망 투자자들은 또한 운영 포트폴리오 (AFFO)에서 조정 된 펀드를 계산하여 부동산 포트폴리오를 유지하는 데 필요한 지출을 공제해야합니다. AFFO는 REIT의 배당 지불 능력과 성장 전망을 측정 할 수있는 훌륭한 도구를 제공합니다.
