순 운영 소득은 무엇입니까 – NOI?
순 영업 이익 (NOI)은 소득 창출 부동산 투자의 수익성을 분석하는 데 사용되는 계산입니다. NOI는 합리적으로 필요한 모든 운영 비용을 뺀 재산의 모든 수입과 같습니다. NOI는 부동산의 소득 및 현금 흐름표에 나타나는 세전 세액으로 대출, 자본 지출, 감가 상각 및 상각에 대한 원금 및이자 지불을 제외합니다. 이 지표를 다른 산업에서 사용하는 경우 "EBIT"라고하며 "이자 및 세금 전 소득"을 나타냅니다.
주요 테이크 아웃
- 순 운영 수입은 금융 또는 세금으로 인한 비용을 추가하기 전에 소득을 창출하는 부동산의 수익성을 측정합니다. 부동산 소유자가 특정 수입 또는 지출 항목을 연기하거나 가속화하는 경우 NOI 지표에 사용 된 운영 비용을 조작 할 수 있습니다. 자본 지출.
NOI의 공식은 다음과 같습니다.
의 순 영업 이익 = RR-OE 여기서: RR = 부동산 수익 OE = 운영 비용
당기 순이익
NOI는 무엇을 말합니까?
순 운영 수입은 부동산 전문가가 소득 창출 자산의 정확한 가치를 결정하기 위해 사용하는 평가 방법입니다. NOI를 계산하려면 자산의 생산 비용에서 자산의 운영 비용을 빼야합니다.
임대 소득 외에도 부동산은 주차 구조, 자동 판매기 및 세탁 시설과 같은 편의 시설에서 수익을 창출 할 수 있습니다. 운영 비용에는 보험료, 법률 비용, 유틸리티, 재산세, 수리 비용 및 청소 비용을 포함하여 건물 운영 및 유지 비용이 포함됩니다. 전체 건물의 새로운 에어컨 시스템 비용과 같은 자본 지출은 계산에 포함되지 않습니다.
NOI는 부동산 투자자가 자본화 비율을 결정하는 데 도움을 주어 부동산 가치를 계산함으로써 구매 또는 판매를 고려중인 다른 부동산을 비교할 수 있도록합니다.
금융 자산의 경우, NOI는 부채 보상 비율 (DCR)에도 사용되며, 이는 대출 기관과 투자자에게 자산의 수입이 운영 비용과 부채 지불을 커버하는지 여부를 알려줍니다. NOI는 순이익 승수, 현금 투자 수익 및 총 투자 수익을 계산하는 데에도 사용됩니다.
당기 순이익 사용 방법의 예
연간 12 만 달러의 수입이 발생하고 8 만 달러의 운영 비용이 발생하는 부동산을 소유하고 있다고 가정 해 봅시다. 이 상황에서 결과 NOI는 $ 40, 000 ($ 120, 000-$ 80, 000)입니다. 운영 비용이 매출보다 높은 총액이 음수이면 결과를 순 운영 손실 (NOL)이라고합니다.
채권자와 상업 대출 기관은 NOI에 크게 의존하여 주택 담보 대출 대상 부동산의 소득 창출 가능성을 결정합니다. 간단히 말해이 지표는 대출 기관이 현금 흐름을 예측하여 자산의 초기 가치를 근본적으로 평가하는 데 도움이됩니다. 부동산이 수익성이있는 것으로 간주되면, 대출 기관은이 수치를 사용하여 기꺼이 대출 할 규모를 결정합니다. 반면에 부동산이 순 운영 손실을 보일 경우, 대출 기관은 대출자의 모기지 신청을 완전히 거부 할 수 있습니다.
부동산 소유자는 특정 비용을 연기하면서 다른 비용을 가속화하여 운영 비용을 조작 할 수 있습니다. NOI는 임대료 및 기타 비용을 인상 함과 동시에 합리적으로 필요한 운영 비용을 줄임으로써 증가시킬 수 있습니다. 후자의 예로, 부동산 소유자 역할을하는 임차인을 대신하여 아파트 소유주가 임차인의 연간 $ 12, 000 임대료를 면제하는 시나리오를 고려하십시오. 아파트 소유자가 일반적으로 건물 관리자에게 30, 000 달러의 급여를 지불하는 경우, 실제 비용 $ 12, 000이 아닌 수입에서 $ 30, 000의 "합리적으로 필요한"비용을 차감 할 수 있습니다. (관련 독서에 대해서는 "NOI vs. EBIT: 차이 비교")
