목차
- PMI 란 무엇입니까?
- PMI 비용
- PMI 지불
- PMI 범위 취소
- 자동 PMI 종료
- 최종 PMI 종료
- 주택 가치와 PMI
- PMI가없는 기존 대출
- 선금 요구 사항
- 피기 백 모기지와 PMI
- FHA 모기지 보험료
- FHA MIP 취소
- 결론
주택 담보 대출을 받기 위해 주택 구매 가격의 20 %를 내려야한다는 것은 신화입니다. 대출 기관은 다양한 예산 및 구매자 요구에 맞게 선금 지불 요건이 낮은 수많은 대출 프로그램을 제공합니다. 이 경로를 이용하면 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불해야합니다. 이러한 추가 비용은 월간 모기지 지불 비용을 증가시킬 수 있으며 전반적으로 대출 비용이 더 비쌉니다. 그러나 계약금을 20 % 이상 절약하지 않으면 거의 피할 수 없습니다.
개인 모기지 보험 (PMI)
PMI 란 무엇입니까?
PMI는 주택 구입 가격의 20 % 미만인 계약금을 지불 할 때 구매자가 일반적으로 일반 대출에 대해 지불해야하는 모기지 보험의 한 유형입니다. 많은 대출 기관은 낮은 계약금 프로그램을 제공하여 3 % 정도만 지불 할 수 있습니다. 융통성 비용은 PMI이며, 이는 채무 불이행으로 불이행 될 경우 대출 기관의 투자를 보호합니다. 다시 말해, PMI는 귀하가 아닌 대출 기관을 보장합니다.
PMI는 대출 기관이 기본적으로 더 많은 돈을 회수하도록 돕습니다. 대출 기관이 구매 가격의 20 % 미만의 계약금에 대한 보험 적용을 요구하는 이유는 주택에 대한 지분이 적기 때문입니다. Mortgagers는 더 많은 돈을 미리 빌려주므로 초기 소유 기간 동안 채무 불이행으로 더 많은 돈을 잃을 것입니다. 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration) 또는 FHA 대출에 의해 보장되는 대출에는 모기지 보험이 필요하지만 지침은 기존 대출과는 다릅니다 (나중에 다룰 것임).
PMI 비용
2 차 모기지 시장에서 주택 담보 대출을 사고 파는 정부 후원 기업인 Freddie Mac에 따르면, 매월 10 만 달러당 매월 40 ~ 80 달러를 지불하게됩니다. 이 금액은 신용 점수 및 대출 대 가치 비율 – 주택의 가치와 주택 담보 대출에서 빌린 금액에 따라 다를 수 있습니다.
지난 몇 년 동안 PMI 비용을 연방 세금에서 공제 할 수있었습니다. 2017 년 이후 의회는 그 조항을 갱신하지 않기로 결정했기 때문에 더 이상 연간 세금에 대한 PMI 지불금을 공제 할 수 없습니다. (실제로 그들은 나중에 2017 년에 대해서만 공제액을 복원했습니다. 2018 년부터 시작되었습니다.)
PMI 지불
PMI에 대한 지불 옵션에는 마감 또는 월 보험료로 지불되는 일회성 선불 보험료가 있습니다. 대부분의 경우, 대출 기관은 PMI를 월별 모기지 지불에 월 보험료로 적용합니다. 대출 견적 및 공시 문서를 받으면 PMI 금액은 각 문서의 첫 페이지에있는 예상 지불 섹션에 항목별로 표시됩니다.
또 다른 옵션은 PMI를 마감 비용 중 하나로 지불하는 것입니다. 대출 견적 및 마감 공시 양식에는 2 페이지 B 섹션에이 보험료가 나와 있습니다. 그러나이 옵션의 단점은 모기지를 이동하거나 재 융자하면이 금액이 환불되지 않을 것입니다. 경우에 따라 선불 및 월 보험료를 모두 지불 할 수도 있습니다.
PMI 범위 취소
좋은 소식은 기존 대출 기간 동안 PMI를 지불하지 않는다는 것입니다.
연방 주택 소유자 보호법은 다음 세 가지 방법 중 하나로 PMI를 제거합니다.
- 차용자가 시작한 PMI 취소 자동 PMI 종료 최종 PMI 종료
대출 잔액 비율을 주택의 시장 가치로 나눈 값인 주택 대 가치 비율이 주택의 원래 평가 가치의 80 % 이하로 떨어지면 (또는 그 전에 주택 가치가 평가되는 경우) PMI 취소를 요청할 수 있습니다. 대출 기관은이 예정된 날짜를 PMI 공개 양식에 표시하며, 이 문서는 마감 문서의 일부로받을 수 있습니다.
PMI를 취소하려면 다음을 수행해야합니다.
- 서면으로 요청하십시오. 매월 모기지 상환금을 받으십시오. 긍정적 인 지불 이력이 있어야합니다 (12 개월 기간에 30 일 늦게 지불 된 한 번 또는 24 일에 60 일 늦게 지불 한 한 번을 초과하지 않아야 함) Fannie Mae와 Freddie Mac에 따르면 월간 기간. 보조금 (예: 두 번째 모기지)이 없는지 확인합니다.
자동 PMI 종료
PMI를 종료하는 또 다른 방법은 자동 PMI 종료라고하며, 나머지 모기지 잔고가 LTV의 78 %에 도달 할 것으로 예상되는 날짜에 시작됩니다. 법에 따라 대출 기관은이 날짜까지 PMI를 자동으로 취소해야합니다. 차용자가 시작한 PMI 취소 (정시 지불 내역 및 유치권 없음)에 대해서도 동일한 조건이 적용됩니다. 늦은 지불을 한 경우, 대출 기관은 지불이 최신 상태가 될 때까지 PMI를 취소하지 않습니다.
최종 PMI 종료
마지막으로 최종 PMI 종료라는 것이 있습니다. 대출 기간이 78 % LTV에 도달하지 않더라도 대출 기간이 상환 일정에서 중간 점에 도달 한 다음 달에 대출 기관이 자동으로 PMI를 종료해야하는 시점입니다.
예를 들어, 30 년 고정 대출이있는 경우 중간 점은 15 년 후입니다. 다시 한 번, 자격을 갖추려면 현재 결제 상태 여야합니다. 이 유형의 PMI 취소는 일반적으로 풍선 지불, 이자 전용 기간 또는 원금 상환과 같은 특수 기능이있는 대출에 적용됩니다.
주택 가치와 PMI
PMI 취소 자격은 귀하의 주택 가치가 시간이 지남에 따라 높이 평가되는지 또는 감가 상각되었는지에 의해 영향을받습니다. 증가하면 예상보다 빨리 PMI를 취소 할 수 있습니다. 감소하면 PMI 취소 예상보다 오래 기다립니다.
PMI를 취소하기 전에, 대출 기관은 중개인 가격 의견 (주변의 비슷한 주택 가치에 근거하여 주택을 평가하는 부동산 중개인에 의해 수행), 가치 인증 또는 다른 유형의 주택에 의해 주택의 현재 시장 가치를 결정합니다. 부동산 감정
시장 침체로 주택 가치가 하락한 경우, 주택 가치가 새로운 평가에 근거하지 않고 대출 잔액을 새로운 감정 가치의 80 % LTV로 지불하지 않는 한 대출 기관은 PMI 취소 요청을 거부 할 것입니다.
반면에 시장 상황이나 개조 한 주택으로 인해 주택 가치가 예상보다 빠르게 증가 할 수 있습니다. 즉, 80 % LTV 임계 값에 일찍 도달 할 수 있습니다. 이 경우 사전에 PMI 취소를 요청할 수 있으며, 대출 기관은 주택의 현재 가치를 확인하기 위해 감정서를 주문할 것입니다. (참고: 300 달러에서 400 달러 사이의 비용이 부과 될 수있는 부동산 평가 비용은 귀하가 부담합니다.이 금액은 집의 크기와 위치에 따라 다를 수 있습니다.)
PMI가없는 기존 대출
일부 대출 기관은 PMI가 필요없는 자체 대출 상품을 제공합니다. 그러나 대출에 대한 채무 불이행으로 인해 스스로를 보호하기 위해 더 높은 금리를 부과하는 경향이 있습니다. 장기적으로는 집에 머무르는 시간이나 같은 모기지를 얼마나 오래 유지하는지에 따라 PMI를 지불하는 것보다 다소 비쌉니다.
이것은 모기지 비교 쇼핑이 도움이 될 수있는 곳입니다. 비 PMI 대출에 대한 이자율과 PMI가있는 대출 금리를 확인하십시오. PMI가없는 대출에 대해 얼마나 더 많은 돈을 지불하는지 알아 보려면이 둘의 차이를 계산하십시오. 이 금액이 취소를 위해 LTV 비율 80 %에 도달 할 때까지 지불 할 PMI 지불 금액보다 적습니까? 주택 가치는 PMI 지불 기간에 영향을 미치거나 높아질 수 있습니다.
선금 요구 사항
주택 구매 가격의 20 %를 낮추면 PMI가 없어져 PMI를 감당할 수있는 이상적인 방법입니다. 계약금을 정기적으로 저축하는 것 외에도 저렴한 집을 구입하는 것이 좋습니다.
보다 보수적 인 주택 사냥 예산으로 20 % 계약금을내는 데 필요한 금액이 줄어 듭니다.
피기 백 모기지와 PMI
일부 대출 기관은 PMI를 피하기 위해 두 번째 "피기 백"모기지를 사용하도록 권장합니다. 이를 통해 PMI를 지불하는 대신 초기 모기지 비용을 절감 할 수 있습니다. 다음과 같이 작동합니다. 대부분의 주택 구매 가격 (선금 금액을 뺀 금액)에 대해 첫 번째 저당을 취합니다. 그런 다음 주택의 나머지 구매 가격에 대해 두 번째로 훨씬 작은 모기지를 꺼내어 첫 번째 모기지와 계약금을 줄입니다. 결과적으로 PMI를 피하고 PMI와 첫 모기지 비용보다 적은 금액을 지불 할 수 있습니다.
그러나, 두 번째 모기지는 일반적으로 첫 번째 모기지보다 높은 이율을 가지고 있습니다. 두 번째 모기지를 제거하는 유일한 방법은 LTV가 80 %에 도달했을 때 (PMI를 피하기 위해) 아마도 대출을 완전히 상환하거나 (첫 번째 모기지와 함께) 새로운 독립 모기지로 재 융자하는 것입니다. 그러나 이러한 대출은 비용이 많이들 수 있습니다. 특히 초기 대출을 취한 시점부터 그리고 두 대출을 하나의 모기지로 재 융자 할 때 이자율이 증가하는 경우. 두 대출을 하나의 대출로 재 융자 화하려면 마감 비용을 다시 지불해야한다는 것을 잊지 마십시오.
(자세한 내용 은 개인 모기지 보험을 없애는 방법을 참조하십시오.)
FHA 모기지 보험료
대출 기관은 모든 FHA 대출에 대해 모기지 보험이 필요합니다.이 대출은 선불 모기지 보험료 또는 UFMIP와 연간 모기지 보험료 또는 연간 MIP의 두 부분으로 지불됩니다. 두 비용 모두 대출 추정 및 마감 공시 첫 페이지에 나와 있습니다.
선불 보험료
UFMIP (Prefront Mortgage Insurance Premium)는 대출 금액의 1.75 %입니다. 마감시 선불로 지불하거나 모기지에 넣을 수 있습니다. 모기지에 UFMIP를 포함하기로 선택하면 월별 지불액이 높아지고 총 대출 비용이 증가합니다.
연간 보험료
UFMIP 외에도 연간 MIP를 지불합니다.이 금액은 동일한 월 분할 분할로 나누어 모기지 지불로 롤백됩니다. 대출 기간 및 규모에 따라 대출 금액의 0.45 % ~ 1.05 %를 지불하게됩니다.
FHA MIP 취소
결론
모기지를 신청할 때, 대출 추정액을주의 깊게보고 PMI로 대출에 대해 지불 할 금액을 비교하십시오. PMI가 필요하지 않지만 이자율이 높은 대출. 몇 가지 예외가 있지만, 선금이 적은 대출이 필요한 경우 PMI를 피하기는 어렵지만 터널 끝에 빛이 있습니다. 대출 기간 동안 PMI를 지불하지 않습니다. (관련 독서에 대해서는 "개인 모기지 보험 지불을 피하는 방법-PMI"참조)
