이자율이 낮을 때 모기지를 리파이낸싱하는 것을 고려하는 것은 나쁜 생각이 아닙니다. 그리고 그들은 여전히 역사적으로 말하고 있습니다. 그러나 금리가 상승하기 시작했으며 계속 증가 할 것으로 예상됩니다. 재 융자 결정에 어떤 영향을 미칩니 까?
물론, 현재 모기지에 지불하는 이자율에 따라 다릅니다. 오래된 모기지는 여전히 현재 제공되는 것보다 높은 금리를 가질 수 있습니다. 그리고 상대적으로 저금리 기후에서도 모기지 리파이낸싱에 장단점이 있습니다. 예를 들어 신용 등급이 개선되거나 모기지 기간을 변경하기로 한 결정은 장기적으로 돈을 절약 할 수있는 재 융자 조건을 가져올 수 있습니다. 그러나 아마도 당신은 장기적으로 머물 계획이 없을 것입니다. 자격을 갖춘 사람들에게 특히 도움이 될 수있는 특별 리파이낸싱 프로그램도 있습니다. 의사 결정 프로세스를 수행하는 방법은 다음과 같습니다.
주요 테이크 아웃
- 개별 상황에 따라 단순히 이자율 상승 또는 하락 여부가 아니라 모기지 융자 여부를 결정해야합니다. 재 융자의 이점으로는 더 나은 이자율 얻기, 순자산 증가 및 단기 현금 흐름 향상 등이 있습니다. 결산 비용이 너무 많거나 결산 비용을 지불하고 싶지 않으며 현금 환급에 대한 지분을 잃고 순자산 가치를 낮추고 싶지 않기 때문에 이자율이 더 높아집니다. VA는 특정 주택 소유자가보다 저렴한 모기지를 확보하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
당신은 그것을 고려해야합니까?
과거에는 낮은 금리가 시장에서 재 융자 열풍을 일으켰습니다. 그러나 어떤 경제에서든, 리 파이낸스가 귀하에게 적합한 지 알 수있는 유일한 방법은 귀하의 고유 한 상황의 세부 사항을 고려하는 것입니다.
현재 가지고있는 요금보다 얼마나 저렴한가요?
재 융자하기 전에 이자율이 얼마나 변화해야하는지에 대한 규칙을 듣지 말고 저축 할 돈의 양을 살펴보십시오. 주택 담보 대출이 $ 100, 000 인 경우보다 $ 500, 000 인 경우 1 %의 감면 효과가 훨씬 더 중요합니다.
모기지를 얼마나 오래 유지할 계획입니까?
주택을 구매할 때와 마찬가지로 재 융자에 대한 마감 비용을 지불해야합니다. 몇 년 안에 집을 팔 계획이라면 리파이낸싱으로 간신히 깰 수도 있습니다. 어떻게 오세요? 모기지 잔고에 대한 월별 절감액이 리파이낸싱과 관련된 마감 비용보다 크지 않으면 손실됩니다. 마감 비용을 모기지에 선불로 지불하지 않고 롤링하면이자에 대한이자를 지불하므로이 비용을 손익 계산에 포함시켜야합니다.
더 짧은 기간으로 재 융자 할 수 있습니까?
찬성
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더 나은 대출 받기
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장기 순자산 증가
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단기 현금 흐름 증가
단점
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결산 비용 초과 지불
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마감 비용을 원하지 않기 때문에이자에 대한 초과 지불
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자본 손실
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장기 순자산에 부정적인 영향을 미침
당신이 얻는 것
리 파이낸스는 올바르게 수행하면 즉각적이고 지속적인 이점을 얻을 수 있습니다. 당신은 할 수 있습니다:
더 나은 대출 받기
아마도 당신은 당신이 기존 모기지를 꺼내는 것보다 지금 더 나은 재무 상태에있을 것입니다. 리파이낸싱은 더 나은 금리를 얻거나 단순히 좋은 모기지를 더 잘 만들 수있는 기회를 제공 할 수 있습니다. 어느 쪽이든, 당신은 단기 및 장기 금융 안보를 증가시키고 힘든 시간으로 인해 집을 잃을 위험에 빠지지 않을 확률을 증가시킵니다.
장기 순자산 증가
모기지 리파이낸싱으로 비용을 절약하면이자에 대한 지출이 줄어 듭니다. 그것은 당신이 은퇴하거나 다른 장기적인 재정 목표를 위해 사용하기 위해 버릴 수있는 돈입니다.
단기 현금 흐름 증가
재 융자가 월별 지불액을 낮추면 한 달에 한 번씩 더 많은 돈을 벌게됩니다. 이를 통해 가정에 대한 일상적인 재정 압박을 줄이고 다른 곳에 투자 할 수있는 기회를 만들 수 있습니다.
리파이낸싱의 위험
모기지를 리파이낸싱하면 재정 상황에 새로운 요소가 도입됩니다. 원래 주택 담보 대출의 위험이 여전히 존재하며 몇 가지 새로운 것들이 떠 오릅니다.
결산 비용 초과 지불
부도덕 한 대출 기관은 모기지 비용에 대해 불필요하거나 부풀려진 여러 가지 수수료를 부과 할 수 있습니다. 게다가, 그들은 당신이 철회하기에 너무 많은 투자를 느낄 것이라고 희망하면서, 이러한 비용 중 일부를 미리 공개하지 않을 수도 있습니다.
마감 비용을 원하지 않기 때문에이자에 대한 초과 지불
재 융자는 일반적으로 현금을 닫을 필요가 없습니다. 대출 기관이이를 보완하는 한 가지 방법은 더 높은 금리를 제공하는 것입니다. 두 가지 옵션이 있다고 가정 해 봅시다. 종가가없는 20 만 달러의 리 파이낸스와 30 년 동안 5 %의 고정 이자율 또는 종가에 대해 6, 000 달러의 고정 이자율과 30 년의 4.75 %의 고정 이자율이 있습니다. 전체 기간 동안 대출을 유지한다고 가정하면 시나리오 A에서 총 $ 386, 511을 지불하게됩니다. 시나리오 B에서는 $ 381, 586을 지불합니다. "결산 비용 없음"이 발생하면 4, 925 달러가 소요됩니다. 은행에 기부하는 것보다 거의 5, 000 달러로 다른 것을 생각할 수 있습니까?
자본 손실
당신이 갚은 모기지의 일부, 집의 지분은 실제로 당신의 집의 유일한 부분입니다. 이 금액은 매월 주택 담보 대출이 매월 지불 될 때까지 조금씩 증가합니다. 그러나 현금 대출을 다시하는 경우 (새 대출에 비용을 롤링하거나 대출 기간을 연장하는 경우) 실제로 소유 한 주택의 비율을 깎아냅니다. 남은 생애 동안 같은 집에 머 무르더라도 재 융자 결정을 제대로하지 않으면 50 년 동안 담보 대출을받을 수 있습니다. 이런 식으로 많은 돈을 낭비하게 될 수 있습니다.
장기 순자산에 부정적인 영향을 미침
리파이낸싱은 월별 지불액을 낮출 수 있지만, 모기지에 몇 년을 추가하면 결국 대출이 더 비싸 질 수 있습니다. 집을 잃지 않기 위해 재 융자해야 할 경우 장기적으로 더 많은 돈을 지불하는 것이 가치가 있습니다. 그러나 주된 목표가 돈을 절약하는 것이라면, 매월 지불액이 적다고해서 반드시 장기적인 저축으로 해석되는 것은 아니라는 점에 유의하십시오.
리파이낸싱 옵션
자격을 갖춘 차용자에게 특히 도움이되는 몇 가지 특별 리파이낸싱 프로그램이 있습니다.
높은 LTV 리 파이낸스 옵션 (Fannie Mae) 및 Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.
Fannie Mae와 Freddie Mac의이 새로운 프로그램은 2018 년 12 월 31 일에 만료 된 HARP (Home Affordable Refinance Program). HARP는 주택 가치가 하락하여 다른 재 융자 옵션을 이용할 수없는 주택 소유자를 돕기 위해 설립되었습니다. 그 목적은 사람들이 집을 잃어 버리는 것을 방지하기 위해 대출의 장기적인 경제성을 향상시키는 것이 었습니다. 새로운 프로그램의 경우, Fannie Mae (High LTV Refinance Option) 또는 Freddie Mac (FMERR)이 보유한 리 파이낸스로 개선 가능하고 2017 년 10 월 1 일 또는 그 이후에 시작된 모기지 만 대상이됩니다. 또한 차용인은 지불을 최신 상태로 유지해야합니다.
주택이 수중이고 2009 년 6 월과 2017 년 9 월 말 사이에 대출이 시작된 주택 소유자는 Fannie Mae와 Freddie Mac의 HARP 교체 프로그램 중 하나를 이용할 수 없습니다.
FHA 간소화.
FHA 합리화 리 파이낸스는 이미 FHA 모기지를 보유한 주택 소유자를 위해 고안되었습니다. 그것의 목표는 주택 소유자의 월별 지불을 낮추는 더 나은 조건으로 새로운 FHA 모기지를 제공하는 것입니다. 이 과정은 빠르고 쉬워야하므로 재정 상황에 대한 새로운 서류와 새로운 소득 자격이 필요하지 않습니다. 이러한 유형의 재 융자에는 주택 평가, 흰개미 검사 또는 신용 보고서가 필요하지 않습니다. 일부 주택 소유자에게 가능한 한 가지 단점은 FHA 합리화 재 융자가 현금을 허용하지 않는다는 것입니다.
VA 유선형.
IRRRL (이자율 감소 리 파이낸스 대출)이라고도하는이 프로그램은 FHA 간소화 리 파이낸스와 유사합니다. VA 대출이 이미 있어야하며 조정 금리 모기지 (ARM)에서 고정 금리 모기지로 리파이낸싱하지 않는 한 재 융자는 이자율이 낮아야합니다. VA는이를 요구하지 않지만 대출 기관은 평가 및 신용 보고서를 요구할 수 있습니다. VA와 소비자 금융 보호국 (Consumer Financial Protection Bureau)은 최근에 서비스 회원과 재향 군인이 이러한 대출에 대한 잘못된 정보를 제공하는 여러 가지 원치 않는 제안을 받고 있다는 경고 명령을 내 렸습니다. VA IRRRL을 제공하기 전에 VA에 문의하십시오.
VA 유선형과 FHA 유선형을 모두 사용하면 선결제 비용을 거의 내지 않고 지불 할 수 있습니다. 그러나 이러한 비용은 모기지에 반영되거나 마감 비용을 지불하지 않는 대가로 더 높은 이율을 지불하게됩니다. 따라서 현금을 선결제하지 않아도 장기적으로 리 파이낸스 비용을 지불합니다.
결론
좋은 재 융자금은 월별 주택 지불을 낮추거나 모기지 기간을 단축함으로써 차용자에게 이익이 될 것입니다. 불행히도, 주요 금융 거래와 마찬가지로 부주의 한 구매자를 트립하고 나쁜 결과를 초래할 수있는 복잡성이 있습니다. 프로세스에 대해 알고 있으면 상황에 가장 적합한 가치를 제공하는 대출 기관과 리파이낸싱 프로그램을 찾는 데 도움이됩니다.
